江東区・墨田区支部合同打合せ

昨夜は、東京宅建協会の江東区支部と墨田区支部との打合せ会が行われました。
出席者は、支部長・副支部長・総務財務を初めとする執行部の委員長。

今回は第１回目ということもあり、顔合わせと今後の方針の意見統一が中心の会議で、和やかな中進められていきました。
初めの方針で「両支部の合併は話し合わない。経費削減のための支部事務の共同利用に関する情報交換で、今日結論は出さない。」ということで、両支部の事務所や事務の内容から、支部の運営形態など、ざっくばらんに和やかに意見と情報交換が行われました。
すぐ隣の支部なのに、色々な違いがあるんですね。

今回、私は総務委員長として出席したのですが、大きな反省点が。
初めての打合せで、どのような内容の話し合いになるのか分からなかったという言い訳もあるのですが、打合せにもかかわらず支部規定や事務局諸規定を持っていかなかったこと。そして、支部事務所に関するの契約等の情報を事前に準備していかなかったこと。

昨夜はそこまで踏み込んだ話にならなかったので良かったですが、もし次回があるときは、しっかり準備していきたいと思います。

不動産の引渡しが終わって

昨日の引渡しは、司法書士さんのいない決済でした。
借地関係の決済では、時々所有権移転登記を伴わないことがありますが、数としては少ないですね。

逆に、今週月曜日に申請した所有権移転登記は、なんと昨日金曜日に登記完了しました。なんと中３日！。
年によってばらつきはありますが、一昔前だったら「６月は登記に時間がかかる」というイメージだったので、ビックリしてしまいました。

所有権移転登記を伴わない場合は、取引の安全性と安定のために、関係する地主さんや建築関係業者さん、そして金融機関など、関係先と事前にすべて話を詰めて、準備しておく必要がありますので、余計に緊張します。

話は変わりますが、不動産の引渡し決済が終わったあとの事務として、法令で定められている台帳２つの作成があります。以前からある「不動産取引成立台帳」に加えて、平成２０年３月から「犯罪収益移転防止法に基づく本人確認記録」が加わりました。

慣れてくると、そんなに事務量としては多くないのですが、それまでの物件調査から契約・決済までに作成する書類がたくさんあるので、
「今まで入力した情報で、そのまま作成できないかなぁ…」

賃貸は、全部機械打ち出しできるようになったので、だいぶ楽になりました。売買でも、取引台帳まで作るソフトはあるようですが、本人確認記録も作成できないかなぁ…

臨時休業のお知らせ 6月11日

平成２１年６月１１日（木）は都合により臨時休業させていただきます。

【緊急時の対応について】
弊社にて集金管理させていただいております建物にお住まいのお客様で、緊急に対応が必要な場合は、休業中の間も「賃貸管理センター」にて、ご対応させていただいております。

万一弊社休業中に緊急のご用件等がございましたら、ご契約時等にご案内させていただいております「賃貸管理センター」をご利用ください。

駐車場制御システムの交換

亀戸の立体駐車場において制御システムの交換作業がありました。

　

これは立体駐車場の制御基盤とファームウェアの製造メーカーから製造中止の連絡を受け、今後の保守体制も勘案して、製造を継続するメーカーに交換する作業です。
今朝から終日駐車場を停止しての作業でしたが、予定より３時間早く１６時ごろに終了しました。

今後も安定したご利用をいただくための作業ですが、ご利用の皆様にはご不便をおかけいたしました。
ご利用中の皆様や作業会社の方にも、全面的にご協力いただきトラブルもなく完了し、ホッとしています。

不動産の仕事の場面

不動産業の仕事には、色々な場面で、多くの仕事があります。
昨日から今日にかけては、各取引の色々な場面の仕事がありましたので、ちょっとだけご紹介しますね。

昨日の午前中は、売却依頼のお客様へ現地や法令などの調査結果のご報告と、今後の方向のご相談。一つは媒介契約をいただくことになり、もう１件は、ご希望の条件での売却が難しいことから、活用方法などを検討の上次回再度ご相談することになりました。

その間に、物件の確認や新規物件の登録。

午後から、契約をして引渡までの準備が２件。
地主さんから借地権の譲渡承諾をいただき、担保差入れ承諾書（金融機関向け）に関してのお打合せ。
次に別の案件で、隣地との境界確認の立会いと、購入者から近隣への建築の概要説明に同行し、近隣の方へのご紹介。

次に事業用賃貸物件の明渡し立会いと原状回復をどこまで行うかの打合せ。
そして、別件で貸主さんと借主さんとの間の調整。

そして今日は、ご案内、空いている時間に関係書類の作成、来週行われる即金取引の段取りと書類作成。

ちなみに即金取引とは、契約と引渡・決済までを一度に行う取引のことです。一般的には、契約時に手付金を支払い、後日残代金の支払と同時に引渡し・登記を行う取引が多く安全ですが、まれに、事情によって即金取引で行う場合もあります。

この２日は、複数の取引で、色々な場面の仕事が集中した２日間でした。

伊達市役所

伊達紋別で降りて、伊達の不動産業者さんと打ち合わせ。
その後、伊達市役所で法令関係の調査をしました。
これで今回の出張の仕事は、ほぼ終了です。
あとは有珠山ハザードマップを確認したら、今日の宿泊地の洞爺湖へ向かいます。

順調に仕事が進んだので、今日の遅い飛行機でも帰れそうですが、明日は定休日なので、少し身体を休めて、予定通り明日帰ります。

現地2

明日は天気が悪い予報なので、少々強行軍でしたが、午後は札幌から有珠まで往復してきました。

写真に写っているのは、現地から見た有珠山と昭和新山です。
半日で往復約300キロ。北海道は広いですね。

現地1

昼前に一つ目の現地確認をしました。

すすきの

これから札幌の不動産業者さんと打ち合わせです。

羽田空港

これから出張です。

東京宅建協会江東区支部通常総会

昨日は、亀戸のアンフェリシオンにおいて東京宅建協会江東区支部の第４２回通常総会が開催されました。

今回総務委員長として、支部定款の変更説明・２０年度事業報告・２１年度事業計画の報告と、報告事項が多かったので写真を撮るのをすっかり忘れてしまいました。

特に支部定款の変更の件は、かなり重要な内容でしたので丁寧な説明を心がけ、本部定款・支部定款・本部配布資料など多数の資料を手元において報告させていただきました。

会員の皆様のご理解を得て、ホッと一息です。その後の懇親会では、総会でかなり緊張したせいか、少しのお酒で疲れが出たようで、早めに自宅へ戻り、ゆっくり休むことができました。

さて総会の最後の審議事項で、今年度から江東区支部の代議員に選出されました。
公益法人制度改革等の準備の期間にも当たり、とても重い役職をいただいたのですが、任期の間一生懸命頑張りたいと思います。

会議が続いています

今週は本当に夜の会合・活動が多いです。
消防団で春の火災予防運動の広報、神奈川宅建協会との打合せに続き、昨夜は東京宅建協会江東区支部の執行部会。

総会の準備、支部理事会の事前打合せなどが、執行部会での主な議題です。
理事会は毎月第２木曜日に開催することが多いのですが、今月は本部での大切な代議員会があり、その結果によっては支部の活動に変更がでてくる可能性もあるので、今月の支部理事会は、代議員会終了後に開催することになりました。

年度末に向けて、業界のお手伝いでは、総務と情報流通の事業報告書を来週までに、ある程度作らないと…
でもその前に、３月８日の消防団・消防署の連携訓練実施計画を作成しないと…

一日３０時間ぐらい欲しいです(^^)

神奈川県宅建協会

今日は神奈川県宅建協会で会議があって、横浜へ来ました。
東京よりも立派な建物で、会議室なども充実してます。

会議の内容はここではかけないのですが、約６時間に渡り、色々なお話をさせていただきました。
今後が楽しみです。

住宅用火災警報器を設置しています

消防法の改正により、東京２３区では平成22年3月31日までに、全ての住宅・共同住宅へ火災警報器の設置が義務化されました。

新築住宅は、すでに義務化されていますが、既存の住宅も上記の完了期限が定められ、昨年全てのオーナー様へご連絡させていただき、順次設置をしているところです。

今日はオーナー様から当社へご依頼いただいた共同住宅への設置作業を、集中的に朝から行っています。
これで当社にて集金管理をさせていただいている住宅の90％以上が完了します。

これからは個別に設置漏れが無いかを確認していく段階へ移行しますが、今日の集中作業で大きな山を越えた感じがします。
ご入居者の皆様、ご協力ありがとうございました。

レインズ新機能説明会レジメ

今週末にレインズ新機能説明会の講師をする事になっています。
と言っても、私も利用者の一人なので、江東区内同業者の方にちゃんと説明が出来るか、ちょっと不安です。

とりあえずレジメを作ってみました。
こんなに説明したら時間が足りないなぁ…

１．現在の不動産情報の構成「ハトマークとレインズの関係」
２．操作に迷った場合のこのページをご覧下さい
３．利用に当ってのシステム要件と注意点
４．レインズ利用の初めにやっておきたいこと
　　　会員情報変更画面の確認と、日報・証明書の出力先変更、
　　　図面商号欄（自社情報オビ）の登録
５．新レインズで追加・変更された機能
　　　図面登録ファイル種類の追加とファイルサイズ、図面の方向、
　　　らくらく登録・変更は、図面作成と登録を同時に行なうときに利用、
　　　　　　１回登録すると図面のみの削除は出来ません
　　　ワンタッチ検索とマッチング機能
　　　入力ガイド
　　　地図インフォ
　　　賃貸区分の追加、売買にオークションを追加
　　　日報の細分化
　　　携帯電話からレインズ物件検索
６．ハトマークネットからの物件登録時の注意点
　　　この操作をすると物件が二重登録になってしてしまう
　　　レインズでの詳細追加入力の必要性
　　　適切な公開延長処理で、再入力の手間を省く

★レインズとは、不動産取引を行う全国の不動産業者・お客様に、安心できる情報を提供することを目的として、1990年に作られた不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムで、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」によって運営されています。
1990年に作られたものを今回全面リニューアルし、2009年1月から新レインズが稼動しています。

この時期多くなるのが…

この時期になると多く感じるのが、お申込み後のキャンセル。
この１～２年は減少傾向にあるのですが、ご契約関係書類も内装の準備も終わってからのキャンセルは本当に堪えます。
今までの経験の中でも、キャンセルの理由には色々な事情があって、理解できることもあるんですが、やっぱり堪えます。

ただ…、他に申込みが入るといけないからと、物件をいくつも押さえておいて、軽い気持ちでの「キャンセル」
これは困ります。

私どもでは、お客様が迷っていらしたら、一晩検討していただくようにしています。長くご利用いただきたいですし、お付き合いさせていただきたいですから、無理にお申込みを戴くことはありません。

業者のなかには、「とりあえず申し込みを入れておきましょう。他にいい物件が見つかったらキャンセルすれば良いんですから…」と申込書の記入を促す業者さんもいるようですが…、

申し込みを受けた側は、オーナーさんへ申込の報告をしたり、他のお客様もお断りしたり、契約の準備、内装の準備と、契約ご入居の準備を進めていますので、キャンセルが、あちこちに影響を与えていきます。

逆に言うと、キャンセルの多い業者さんからのお申込みは、完全状態での申込みしか受けなかったり、優先順位を下げざるを得なくなってしまうんです。

話は変わりますが、数年前、ある上場会社の法人契約のお申込みがあって、オーナー様も私どもも喜んでいたのですが、数日後「社員が来なくなったので」という理由でキャンセルの連絡が…

それからまもなく、地域の同業者の会合で、ある業者さんがチラッと同じような話をすると、ビックリすることに、かなりの数の業者さんに対して、同じ申込みとキャンセルをしていたようなんです。
「２名の入居に、申し込みを１０社以上」

いまだにその会社の名前を聞くと、その時のことを思い出してしまいます。
「絶対にそこからは買わない」

でも家内と息子は良く利用しています…(^^ゞ

レインズ新機能説明会の講師

不動産業者間情報のシステム「レインズ」が今月から新システムに切り替わりました。

もうすでに利用している業者さんも多いと思うのですが、江東区支部において「レインズ新機能説明会」を行うことになり、講師を務めさせていただくことになりました。

私も利用しているのですが、全ての機能を利用しているわけではないので、説明会までに勉強しなくてはと、今日の定休日はレインズの色々な機能を試してみました。

ところが…
「開発メーカーが変わるとこんなにも操作性が変わるのか」というのが実感です。
以前からある機能でさえ、操作に迷ってしまって…
これは説明会までに相当使いこなさないと、まともに説明会が出来ないのではないかと不安になってしまいました。

当社で利用しているソフトも新レインズ対応になりましたが、売買の物件情報は一部の仕様が変わったぐらいで、問題なく使えそうです。
賃貸物件情報は、一部不具合があるようで、もう少したってからバージョンアップしようと思っています。

年末年始は徹夜です

今日は朝から電話がほとんど鳴りません。街は年末年始モードですね。

今日は通常営業しておりますが、明日はお引越が１件と事務所の整理。
３０日の銀行の終了と同時に、決算関係書類とオーナー様精算関係書類の作成準備をして、３１日の午前中までに終わらせたいと思います。
午前中に終わらせて仮眠をしないと、徹夜の警戒に耐えられないんです…

今日から１月１日まで夜警の連続ですが、毎年のことながら、大晦日から元旦は徹夜で消防団の警戒に出るんですよ。

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なお会社の休業は下記の通りです。宜しくお願いします。

１２月３１日より１月７日まで、年末年始の休業とさせていただきます。

年末は12月30日午後3時まで（30日は管理業務のみとなります）。
新年は１月８日より通常営業させていただきますので宜しくお願い申し上げます。

弊社休業中でも
「賃貸管理センター」は、無休でご対応させていただきます。
万一弊社休業中に緊急のご用件等がございましたら、「賃貸管理センター」をご利用ください。

なお、賃貸管理センターをご利用いただけるお客様は、弊社にて集金管理している建物をご利用のお客様となりますので、ご了承のほどお願い申し上げます。

これから会議です

クリスマスですが、これから東京宅建協会本部において不動産情報流通の会議です。

新レインズと公益法人制度改革

今年は東京宅建協会江東区支部で、総務委員長と情報流通委員長として、不動産業界のお手伝いをさせていただいています。
当初から兼務はきついと思っていたのですが、やっぱり、ここに来てハードになってきました。
もちろん、お引受した以上、一生懸命お手伝いさせていただきたいと思います。
　
　
　
ここに来て何がハードになったかといいますと、情報流通では、不動産物件情報交換のシステムである「レインズ｣が年明け早々に、フルリニューアルすることへの対応です。

やっと来週、仕様や機能の説明を流通機構担当者から受けるのですが、
「会員向けの研修をどのようにするか」が問題です。

もう年末近くで、年明けには稼動。
デモ環境は用意してもらえるようなので、何とか会員がスムーズに新システムを利用できるように、手を尽くしたいと思います。
　
　
　
総務関係では、なんと言っても「公益法人制度改革」に伴う対応の準備です。
昨日の執行部会で、支部長・専務理事からお聞きした内容だと、とにかくスケジュールがタイトで…

年末年始に関係なく、執行部会・常務理事会・理事会と、打合せを頻繁に重ねていかなければ期限までに対応が取れるかどうか…
　
　
総務委員会・情報流通委員会の関係で、いつもだったら忘年会や新年会の予定が目立つ手帳の予定表に、「会議の予定」の方が多い、年末年始です。
　
　
　
★レインズとは、不動産取引を行う全国の不動産業者・お客様に、安心できる情報を提供することを目的として、1990年に作られた不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムで、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」によって運営されています。

1990年に作られたものを今回全面リニューアルすることになり、2009年1月初に新レインズが稼動する予定です。

マンションのご契約

依頼されていたマンションの契約が無事終わりました。

このマンションを新築分譲時に購入する際に、契約手続きや重要事項説明書や契約書のチェックで相談いただいたのが、ついこの前のような気がしますが、小さかったお子さんも大きくなり、時の流れを感じます。

２年近くかけて、既存建物のリフォーム、戸建の新居を新築、そして転居後のマンションの活用。その間にはお子さんの進学や、諸々のことがあり、大変だったと思います。

１年半前までは、中古マンションもミニバブルの様相を呈していましたが、その間の不動産市況に基づいて、当初の計画を一部変更する事になりましたが、快く理解していただき、今日笑顔で契約を行うことができ、私も感謝の気持ちで一杯です。

これから賃貸管理業務に移行しますが、大切な資産の管理と、入居者の方の快適なお住まいのために、継続して丁寧に仕事をしていきたいと思います。

賃貸保証会社リプラスの倒産

昨日賃貸業界にとって影響のある倒産のニュースが入ってきました。
大手ハウスメーカー系のサブリースに強い、滞納家賃保証のリプラスが破産というニュースです。

８月に不動産ファンド事業の売却などでニュースになっていましたので、もしかしたら？という不安はありましたが、現実のものになってくると今後の影響が心配ですね。

当社の管理物件ではリプラスは利用していませんが、仲介させていただいた物件で利用したことは何回かあります。
また、ハウスメーカーへサブリースを行っている建物が１棟。こちらはハウスメーカー関連会社がリプラスを利用しているので、転貸人であるハウスメーカーと賃借人の間で調整することになると思います。

今回のケースは賃貸保証業よりも、不動産投資ファンドが引き金になったような気がしますが、賃貸保証事業を行う会社や、保証事業に対する保険のような制度が必要になってくるのではないでしょうか。

それにしても大手ハウスメーカーに対する賃貸保証シェアが大きい会社の倒産が、今後どのように影響を与えていくか注視していきたいと思います。

以下は、住宅新報のニュースからの転載です。
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「滞納家賃保証などを行うリプラスが破産」

　賃貸住宅の滞納家賃保証サービス事業などを行うリプラスは９月24日、東京地方裁判所に破産手続き開始の申し立てを行った。負債総額は325億7,057万992円。

　同社は、02年９月の設立。賃貸住宅に関する滞納家賃の保証サービス事業のほか、不動産私募ファンドのアセットマネジメント事業（不動産私募ファンド事業）、ＲＥＩＴ事業（不動産投資法人の運用事業）を中核に据え、事業を行っていた。

　しかし、米国におけるサブプライムローン問題により、ファンドの活動が不活性化し、想定していたフィーが大幅に低下。９月に入り、運転資金の確保が不可能となり、支払不能に陥ったため、事業継続を断念した。

夏季休業のご案内

お知らせにもアップさせていただきましたが、
平成２０年８月１０日から８月１４日の間、夏季休業させていただきます。

また８月１５日から１７日は、事前にご予約をいただいた方のみの営業となります。
ご来店いただく場合は、事前にご予約をお願い申し上げます。

来週は多くの業者がお休みとなる関係で、鍵の手配や確認等が取れない場合が多くなり、かつ１名のみでの営業となりますので、ご理解のほどお願い致します。
ちなみに現時点では、１６日は午前と午後にご予約が入っておりますが、１５日･１７日はまだ大丈夫です。

【緊急時の対応について】
弊社にて集金管理させていただいております建物にお住まいのお客様で、緊急に対応が必要な場合は、休業中の間も「賃貸管理センター」にて、ご対応させていただいております。

万一弊社休業中に緊急のご用件等がございましたら、ご契約時等にご案内させていただいております「賃貸管理センター」をご利用ください。

即金取引

昨日は、「即金取引」による売買の契約及び引渡がありました。

「即金取引（代金一括払取引）」は売買契約の中で占める割合は少なく、
一般的な不動産の売買は、手付金を契約時に支払い、残代金を支払って引渡し・登記（取引の内容によっては、この間に中間金の受渡しが有るときもあります）、という最低２段階で進めることが多いです。

「即金取引」で不動産の売買を行う場合、色々な理由がありますが、昨日の売買は良い内容での「即金取引」でしたので安心して行うことができました。

ただ契約から引渡・登記までを一度に行いますので、事前の準備や書類の作成、当日に受渡す書類の段取りなど、一つでもミスがあると完結しません。

また4月からは、犯罪収益移転防止法に関する作成書類が追加されています。
だいぶ慣れてきましたが、うっかりすると買主さんの本人確認書類の依頼が遅れたり、共同媒介する業者さんの理解不足があり、書類不足になることもありました。

ペンディングの売買案件も、一つは銀行の事前審査がまもなくＯＫになりそうで、あと数件、夏休み前に頑張りたいと思います。

東京都庁へ行ってきました

不動産業に関する免許の更新手続きが完了し、「宅地建物取引業者免許証」の受領のため、朝一番で東京都庁まで行ってきました。

宅建業の免許は、東京都知事免許（１４）第１００５号となりました。
番号などは変わらないのですが、この（）内の数字が１３から１４になったんですよ。この数字は、免許の更新の都度一つ増えていきます。
私どもは宅建業の免許制度が始まる前から営業をしていましたので、（１４）というのは全国で最も大きい番号です。

免許制度が始まるときに、先代の社長である父は、組合で免許申請の手続きを会員に説明する役を戴いていたそうです。
そのため同時期に営業していた業者さんよりも若干遅れて手続きをした関係で、４桁になってしまったと笑いながら話してくれたことを思い出します。

今後も堅実に、誠実に、皆様に永くごひいきにしていただけますよう頑張っていきますので、宜しくお願い申し上げます。

賃貸住宅フェア

賃貸住宅フェア、今年は夏に開催されるんですね。

昨夜は、一昨日行われた東京宅建協会本部の情報流通委員会を受け、江東区支部情報流通委員会が開かれました。
その打合せにおいて、今年の活動計画に基づき、調査･比較･検討する課題が出ました。

賃貸住宅フェアが８月５日から７日に開催されるので、ジャストタイミングです。
その他にも当社として検討すべき内容の調査もあるので、今年は２つの課題を持って行くことになりました。

ただ暑そうですよねぇ。定休日に半袖短パンで行きたい気持ちが山々なのですが、会場はエアコンが相当効いているんだろうなぁ…(^^ゞ

車が蜂の巣になっている！！

車が拳銃で撃たれたという話ではありませんよ。
文字通り、車が蜂の巣になったんです(~_~;)

駐車場の利用者の方から、「ある車のところに蜂が巣を作ったみたいです」との連絡をいただきました。

「駐車場の屋根に蜂の巣を作られてしまったのかなぁ…。除去の手配はどうしよう。」
と考えながら連絡のあった駐車場へ行きました。でもそんな形跡はありません。

もう一度連絡いただいた方へ電話で確認すると、ある車の周りに蜂が…
さらに良く見ると、車に蜂の巣がありました(*_*)

すぐに契約者の方へ連絡をしたのですが、連絡が取れず、連絡先へＦＡＸ、そして車へ貼紙をしました。

しかし初めてです。
車が蜂の巣になっているなんて…

　

商談中

例年ですと、この時期、私どもの亀戸周辺は、あまり物件が動かないのですが、今年はどうも動きが違うようです。

私どもの管理賃貸物件へも連日お申込みが続き、自社管理賃貸物件に商談中が随分増えてきました。
この商談中というのは、お申込みをいただいて、審査中・契約待ちの物件なんですよ。

対照的に売買物件は、新着の売マンションも売土地も…
今調整段階なのでしょうか。

機械式立体駐車場でのアスベスト（石綿）検出について

機械式立体駐車場でのアスベスト（石綿）検出について、本日朝刊１面で報道されています。

本件について当社にて管理しております機械式立体駐車場の、施工並びに保守管理会社へ確認いたしましたところ、下記の通り報告がありましたので、お知らせいたします。

●報道されている機械式立体駐車場とは仕様・タイプが異なり、当社が管理している機械式立体駐車場については、全ての機械式立体駐車場において、報道されているようなアスベストは使用しておりません。

なお報道の内容は読売新聞の記事によると、以下の内容です。
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建築基準法で定める新築時の基準の約１６０倍にあたるアスベスト（石綿）が東京都千代田区内の機械式立体駐車場で検出されていたことが３０日、分かった。区は近く、同法に基づき、所有者に飛散防止策を指導する方針。

立体駐車場は耐火材がむき出しの状態で設置されていることが多く、一般の建造物より石綿飛散の危険性が高いとみられているが、国土交通省が都道府県を通じて実施する民間建物の調査の対象外。石綿が耐火材として多用されていた１９５０年代半ばから８０年代後半までに建てられた機械式立体駐車場は全国に２万８０００基以上あり、専門家からは「早急な調査が必要」との声があがっている。

これを受け、区は区内の主な立体駐車場管理会社５社に調査を依頼。この結果、２社の計４０９基のうち少なくとも１５基では基準の１０倍以上の石綿が検出されたが、残る３社は「調査していないので対応できない」としている。
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借地権のメリット・デメリット

今、私どもでご紹介させていただいている「売地（旧法借地権）」に関して、お客様から
「借地権のメリット・デメリットを教えてください」
というお問合せが数通来ました。

そこで、亀戸の不動産賃貸、売買は大竹商事「不動産豆知識～借地」のページにまとめてみましたので、ご覧になってみてくださいね。

一番初めのリンクは、物件が成約しましたらリンク切れになりますが、不動産豆知識のページは、これからも内容を増やしていきますね。

江東宅建青年会

江東区で不動産業務に従事する青年（？）が、会員相互の親睦並びに品位の保持・資質の向上を目的として昭和５６年に設立した「江東宅建青年会」の総会が今日行なわれます。

今年は役員改選の年で、総会で承認されれば「新会長」が誕生する予定です。

じつは私も平成１４年まで会長をさせていただいていたのです。
その年、支部の委員長をお引受することが決まっていたので、青年会の会長を三川さんに譲ったあと、三川さんが３期会長を勤められていたので、今までずっと前会長だったんです。

後任の会長が総会で承認されれば、私もやっと元会長。
ほとんど役員の方にお任せだったので、何もしていないのですが、なんとなく肩の荷が下りる気がします。

東京宅建協会の本部青年会も、これで、新しい会長と前会長が参加することになると思います。
なんとなく寂しい気もしますが、いつまでも青年というわけにも行きませんので…

そろそろ出かける時間になりました。江東区役所のある東陽町まで行ってきます。

住宅建築トラブル相談ハンドブック

日頃からお付き合いさせていただいている建築士さんから、「住宅建築トラブル相談ハンドブック」という本をいただきました。

住宅建築に関する紛争事例を、弁護士さんと建築士さんで検討協議しながら執筆した本だそうです（今日戴いたのでまだ読んでないんです）。
先月施行された「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」の内容も書かれています。

ちなみに、その建築士さんも共同執筆者の一人です。裁判所の調停委員をされたり、多忙なのに、わざわざ私のところへ届けていただいて、ありがとうございます。

地下埋設の打ち合わせ

今日は、東京都の関係者との打合せが午前・午後の２回ありました。

午前は、東京都水道局による「私道内給水管設備工事」
私道内に建てられている建物の多くが、公道にある水道本管から、個別に私設管として水道を引き込んでいます。売買等に伴う重要事項説明では、個人情報保護法の施行以来、結構この調査が大変な場合があるんですよ。

数年前にも私どもで分譲した際に引き込んだ私設管を、東京都の費用で、一つにまとめていただいたことがありました。
今回の工事は、調査するたびに「複雑だなぁ」と感じ、水道管の漏水も時々聞いていた地区において、東京都が一つの管にまとめるそうです。

午後は、東京都第５建設事務所による「電柱地下埋設に伴う街灯の移設・バス停の移動・その他」
亀戸天神通り商店街のある蔵前橋通りでは３年前から電柱の地下埋設工事を行なっていますが、いよいよ亀戸３丁目側の設計が煮詰まってきて、一部移動しなければならない設備に関する説明がありました。

私どもの事務所の前にも一部影響があるとのことで、私も呼んでいただいたようですが、商店街からの要望をお伝えし、持ち帰り検討いただくことになりました。

今回は不動産取引とは直接関係の無い打ち合わせでしたが、地中には色々なものが埋設されています。
表だけでは見えない埋設物だけに、いざ不動産取引の時には、常に最新の情報での調査が必要ですね。
私どもの事務所の回りも、数年前の調査資料とは随分変わるようです。

東京宅建協会江東区支部総会

東京宅建協会江東区支部総会が17時から亀戸にあるアンフェリシオンにおいて開催されますので、準備をしてます。

江東区支部常務理事会

昨夜は亀戸にある支部事務所において東京宅建協会江東区支部の常務理事会が行なわれました。

常務理事会とは、正副支部長・専務理事など執行部、各事業委員長、地区長によって構成されています。
そして昨日の議題は、来期が改選時期となる支部役員編成の素案づくりです。事業計画や予算案とともに支部運営に関わる大切な会議なんですよ。

これから理事会・総会に向けた素案はできたのですが…

東京宅建協会青年部会

創設記念パーティーです。

支部委員会

今日は江東区支部情報流通委員会の今年度最後の会議があります。
３期６年江東区支部の委員長を勤めさせていただきましたが、「本当に皆さんのお役に立てたのか」と思うときがあります。

来期はレインズ次期システムの稼動もあり、不動産流通をめぐる状況が大きく変わっています。
今までの活動とは違った取組みに変えていくべきか、さらに底上げを進めていくべきか…
委員会の活動も難しい時期を迎えそうです。

賃貸不動産経営管理士証

賃貸不動産経営管理士協議会において賃貸不動産経営管理士に登録され、賃貸不動産経営管理士証が届きました。

賃貸不動産経営管理士協議会とは、日本賃貸住宅管理協会、全国宅地建物取引業協会連合会、全日本不動産協会の３団体により設立された協議会で、そして賃貸不動産経営管理士は、団体を横断した統一資格なんですよ。

以下は賃貸不動産経営管理士協議会のホームページからの抜粋です。
詳しいことは協議会のページをご覧になってくださいね。

－－－（以下抜粋）－－－
財団法人日本賃貸住宅管理協会、社団法人全国宅地建物取引業協会連合会並びに社団法人全日本不動産協会の3団体は、賃貸不動産管理業務が持つ公共性と社会的意義の重要性に鑑み、これまで個々に培ってきた専門知識やノウハウを集約・高度化し、団体にとらわれない広く社会に門戸を開いた統一資格として賃貸不動産経営管理士を育成することといたしました。

この賃貸不動産経営管理士が高い倫理の下で育んだ専門知識を幅広く社会に提供し、賃貸不動産管理業の適正・高度化、さらには高い社会的評価を受けることにより賃貸不動産市場の活性化と健全化を促し、国民生活の向上に貢献することを目的に賃貸不動産経営管理士協議会をここに設立されました。

ハトマークネット

今日は東京宅建協会本部において情報流通委員会の会議が行なわれました。
そして、この３ヶ月間のワーキングで各ブロックの方と議論し積み上げてきたことを事務局から報告し、承認されました。

ハトマークネットがまもなくリニューアルされます。
機能については大きく変わりませんが、見えない部分や運用面でのサポートなど、今回のワーキングで議論し検討してきたことの中で、順次できることから対応しています。

ハトマークネットは私たちの不動産物件情報の財産でもあり、会員みんなで物件情報を更新しているものです。
ご利用いただくお客様にとっても、物件情報を掲載する不動産業者にとっても、より良いものになっていくといいですね(^^♪

なお変更の詳細は本部や支部から連絡があると思いますので、ここでは省略しますが、この３ヶ月間は随分と宅建協会の本部に通ったなぁ(^^ゞ

今日は「不動産会社を探す」に掲載されているデータを少し変更しました。

江東区不動産業仲間ＳＮＳ

数週間ぶりに今日は仕事のお休みをいただきました。
ただ朝から雪の降るあいにくの天気で、ゴルフの練習場へ行ったら、午前中でクローズになってしまいました。

そこで、かねてから勉強しようと思っていたＳＮＳのサイトを試しに作ってみましたよ。
ただＳＮＳは利用するメンバーによって運営されていくものなので、果たして使えるのか？

ちなみに勉強のためのテストページで、予告なく閉鎖するかも知れません^_^;
ちなみに一番下のＲＳＳリーダーもこの日記に張っていますが、使い方の勉強のためですので、運用がもし始まったら私のページへのリンクは削除しようと思っています。

さあ、どこへ進むのでしょうか？

不動産業のＳＮＳ戦略

不動産業戦略e-REVIEWの１月号・２月号でご紹介いただきました。
と言っても２月号はこれからの発行です。

新春・SNS展望座談会にご招待いただき、お話させていただいたことが掲載されているのですが、テーマは「2007年のSNSと2008年の展開をめぐって、不動産業のSNS戦略（2008年の展開はどこまで進むか」

出席者は、不動産コラボレーション・ライターの村上Yuki さん、マザーズオークションの（株）アイディーユー【不動産estomo】担当の阿比留鉄さん、（株）不動産データ＆ジャーナル社の浅見貞男編集長。

浅見編集長のブログで、主な内容と座談会前半の私の話の一部をアップしていただいたので、こちらも是非ご覧になってくださいね。

今日から通常営業です

毎年恒例ですが、１月７日に地元の方々と亀戸天神で吉祥祈願をした後、新年顔合わせ会が行なわれ、これが行なわれると、当社も通常業務となります。

なお、年末年始で戴いたメール数が約２０００通。
…この内１７００は迷惑メールフォルダーに振り分けられていますが…(・・;)

メール確認の上、順次ご返信させていただきますので、少々お時間をいただけますでしょうか。
本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

復旧しました

朝からの回線障害は無事復旧しました。

じつは１１月２８日に回線の増強切替作業をしたのですが、インターネットの接続が古いままになっていました。

回線切替後、万一のため新旧両方の設定で接続できるようにしていただいたようなんです。
知らずに古い接続のまま利用していたところ、今日ＮＴＴさんが予備期間満了ということで、古い接続を廃止したためインターネットの利用ができなくなったということです。

接続を変更していただき、今日からインターネットへの接続は「新しい環境」です(^^ゞ

回線障害中です

今朝から回線接続機器の故障のため、インターネットへの接続ができない状態となっております。
大変ご迷惑をおかけして申し訳ございません。

恐れ入りますが、復旧までの間、電話またはFAXにてご連絡賜りますようお願い申しあげます。

賃貸住宅フェア

東京宅建協会本部での会議が終わって、賃貸住宅フェアへ来ました。

大晦日のお引越

「大晦日に引越しますので、立会いをお願いします♪」
そんなお電話を今日いただきました。

昨年も「12月のお引越が多くなった」と書いたのでが、大晦日の立会いは初めてです。
私は例年大晦日まで仕事をしていますので、日程的には大丈夫なのですが…　…　…

回線増強完了♪

回線の増強工事が完了しました(^^♪

一昨日はプロバイダーの変更作業、昨日は朝から回線引込と電話機の設置作業、今日は社内ＬＡＮの設定と続き、関係先の皆様のご協力で、業務が行なえるようになりました。

一時、従来から使用しているＦＡＸが受信できない状態となっていましたが、こちらも今日はまったく問題なく利用できています。
あとは私たちが電話機の使い方に慣れればＯＫですね(^^ゞ

不動産業のＳＮＳ活用セミナー

今日は８：１７に熱海から新幹線に乗り、９：２５に亀戸へ着きました。本当に熱海は近いんだなぁと言うのが実感です。

さて来週１１月２７日には、ＦＤＪ社において「不動産業におけるＳＮＳ活用セミナー」が行なわれます。
このＳＮＳに関しては、ブログを始めたときから、「近い将来のネットのある部分での主役になる」と考えていましたし、すでに色々な使われ方がされています。

今回は、その使われ方や私なりの使い方を学ぶために、絶対に参加したいと思い、スケジュール的にはきついのですが、先日受講申し込みをさせていただきました。
久しぶりにワクワクするセミナーです(^^♪

浅見編集長からも以下のメッセージを戴いたのでご紹介させていただきますね。

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FDJ社から不動産業界初！／SNS活用セミナー開催に当たってのメッセージ

◎SNSで実現するのは、人と人がつながる不動産に係わる新しいコミュニティとビジネスシーンの創造ではないのでしょうか。

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（1）SNS日本一の手嶋屋／手嶋 守社長を特別招聘して「いまスタートさせるべきSNS戦略とは」を学ぶ！
（2）FDJ社からは2年間の検証で見えてきた「不動産業での活用10シーン」を提案！
（3）営業に役立つ実装の仕方をそっと教えちゃいます！
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

〔Movie版〕「どんどん進む！／不動産業のSNS活用」を作成いたしましたので、こちらもご覧下さい。

■エキサイト：ドガログ

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◎あなたは、どんな活用パターンを描きますか
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〔活用パターン１〕
マンション管理コミュニティでの活用や協会・FCなどでのお仲間連絡型はすぐに頭浮かぶとして……

〔活用パターン２〕
私的MLS（My流通機構）として信頼できる仲間同士で物件情報交換のSNSを作るのも１つパターン

〔活用パターン３〕
地域情報特化のSNSであなたの街のタウンガイドを行い自社ブランドを作っていくのもよいかもしれませんね。

損害保険鑑定

今日は損害保険契約に伴う、建物や財産に関する評価鑑定の立会いがありました。

通常の建物や家財に火災保険をつける場合、簡易評価基準があって、それを基に保険金額の評価を行なっています。
でも簡易評価では算出できない建物や財産もあるんですよ。今日は契約者の方にお願いして、損害保険鑑定人による鑑定評価調査のため、損害保険会社の方とともに、損保鑑定人の調査に立ち合わせていただきました。

普段見ることのできないものも拝見できました。鑑定人の方がたくさん写真を撮っているのを横目にして、出来れば写真を撮りたかったのですが、お客様のプライバシーや公共の利益を考えると…、さすがに撮れませんでした。

今回の鑑定評価の結果を基に、損害保険の契約となります。
お客様の大切な財産に正しい保険をかける、これも私どもの仕事です(^^♪

床暖房(^^♪

だんだんと寒くなってきましたね。

この週末、初めて床暖房を使ってみました。良いですね(^^♪
特に台所の床暖房は、早朝台所に立つ家内には大好評です。
タイマーで、台所に立つ２０分位前にスイッチが入るようにしておくと快適ですよ。

そうそう床暖房付き分譲マンションを賃貸で募集開始しました。
東武亀戸線小村井駅徒歩４分、170戸の分譲マンションの東南角部屋で３ＬＤＫ87.48㎡
リビングに床暖房、カウンターキッチン
全室にマルチメディアコンセント、居室間ＬＡＮ配線
玄関には専用ポーチ、ＴＶモニター付インターホン
オートロック、宅配ボックス、クリーニングサービス専用ボックス

是非ご覧になってみてくださいね。
物件の詳細は、こちらからご覧いただけます。
なお成約の際はリンク切れとなります。

　
　
　

亀戸の新築ペット可賃貸、明日から募集開始

明日から、亀戸の新築ペット可賃貸物件の募集が始まります。
この物件は以前の建物の取り壊しから準備して、企画してきた物件なんですよ。

詳細は明日あらためて物件情報のページに掲載しますが、今日写真を撮ってきたので、建物の様子を先にご紹介させていただきますね。

ダウンロードしてご覧いただく場合は、ここをクリックしてください

土地家屋調査士さんとの打合せ

土地家屋調査士さんとは色々な場面でお仕事をさせていただきます。
多いのは土地の測量や建物の表示・滅失登記ですが、土地有効活用のための分筆や合筆、そのほかにも色々な場面でアドバイスや意見を戴くことも多いんですよ。

今日は、土地に抵当権を設定するお客様への参考意見をいただきました。
土地の大きさに対して設定する抵当権の金額が小さい場合の処置方法です。金融機関は何も言わなければ全ての土地に抵当権を設定したがります。もちろん担保価値が大きいほうが安心ですから。
でも残った土地を有効活用しようとしたときに、設定された抵当権が原因で対応に時間がかかったり、余分な出費を強いられることも想定されます。

単純に、事前に分筆すれば良いケースもありますが、簡単に分筆できない場合も間々あるんです。今日は良いアドバイスを戴きました。

不動産の仕事は、税理士・司法書士・弁護士・土地家屋調査士などの「士業」の方の意見を求めながら仕事を進めていくことが多いのですが、私の周りには親子に渡ってお付き合いさせていただいている地元の「士業」の方がいらして、本当に感謝しています。

もし「士業」の方へ相談することがあったら、地元の不動産業者に聞いてみてはいかがでしょうか？
ほとんどの地元の業者は、そのネットワークを持っているはずですから、良い方をご紹介できると思いますよ(^^)v

法定相続の順番と代襲相続

不動産の活用を考える上で、相続を想定した検討を行なう必要があることがあります。
その中で、ご相談をいただいたお客様へお話しするときに、私の説明が不十分で判りにくい、或いは誤って認識してしまうことが多いのが、代襲相続と再代襲があります。

私も資料を確認しないと誤ってしまうことがあるので、簡単にまとめてみますね。
なお下記のほかにも、遺言、遺留分・遺留分減殺請求、相続放棄や同時死亡の推定など 、いろいろな要素が絡み合ってきますので、実際に相続があった場合は、専門家にご相談いただくのが宜しいと思います。

以下は、法定相続の場合です
なお配偶者（夫または妻）は常に相続人になりますが、籍が入っていない内縁関係の場合は相続権はありません。（不動産の賃貸借関係では権利の継承として認められる場合もあります）

●優先順位１：配偶者と直系卑属（子・孫等。養子縁組した養子、養子に出した実子も含む）
●優先順位２：配偶者と直系尊属（父母、祖父母等）
●優先順位３：配偶者と兄弟姉妹
●直系卑属・尊属・兄弟姉妹がない場合は配偶者

ここで確認しておかなければならないのが代襲相続です
直系卑属と兄弟姉妹には、「代襲相続」が認められています。代襲相続とは、本来優先的に相続する人が被相続人より先に死亡している場合、その子や孫が代わって相続人になることです。

直系卑属では、代襲者もすでに死んでいたという場合は、その子がさらにその代襲者になります。これを再代襲といいます。
ここで注意が必要なのは下記の点です。
●兄弟姉妹の場合はその子（甥・姪）までしか代襲しない
●配偶者は代襲相続できない
兄弟姉妹の再代襲は、２０数年前の法改正で認められなくなっています。

最後に補足ですが、
・胎児は出生によって相続できる
・非嫡出子は認知されると相続できる
・連れ子は相続できないが、生前の養子縁組によって相続できる

とにかく相続に関しては色々な場合があるので、私たちも仕事で直面したときには、戸籍謄本を注意深く読んで、必ず専門家の判断を仰ぎながら仕事を進めています。

途中の内縁関係のところでも書きましたが、相続や遺言による遺贈と不動産の賃貸借関係は、ケースによって異なる場合があります。不動産豆知識で書いた、「借地権における譲渡承諾料～相続、遺贈、生前贈与」もその一例です。

もし不安に感じる点がありましたら私どもに気軽にご相談くださいね。
…私の勉強にもなりますので♪…

路線価と不動産価格

2007年分の路線価が発表されました。
路線価とは、相続税や贈与税の算出基準となる価格で、公示価格の８割程度に設定されているものです。

例年ですと、発表から詳細の閲覧ができるようになるまで若干時間がかかっていましたが、今年は今朝の段階で閲覧ができるようになっていました。こういうスピードアップはいいですね♪
路線価の閲覧は国税庁のホームページからできます。

さて江東区の最高路線価は、江東東税務署管内が亀戸５丁目の亀戸駅北口ロータリー、江東西税務署管内が門前仲町２丁目交差点の永代通り側でした。

亀戸５丁目は23.3％アップで106万円/平米、門前仲町２丁目が22.0％アップで100万円/平米。
宅建江東区支部の地価調査委員会では、この数年は門前仲町２丁目を江東区最高地価としています。「亀戸が最高路線価？？？」とも思いましたが、まあ誤差の範囲内でしょう。

ただ全般に感じるのは、実勢価格との乖離です。目安とされている公示価格に対しても７割程度の設定になっているようです。昨年から、亀戸でも土地の値上がりが顕著に出始めましたが、土地の形状や広さ・利用度によって隣同士の土地であっても、取引される価格が「大きく違う」というのが、ここ数年の取引の現状で、今回の路線価は「その調整段階にある」というのが私の個人的な認識です。

路線価は先ほども書きましたように、相続税や贈与税の算出基準となる数字なので、相続や贈与があった場合に直接影響してきます。その他にも、細かい裏路地まで土地の価格が記載されているという点で、土地取引や担保設定の参考に、借地権の関する承諾料の算出に、と色々な場面で参考にされています。

もし路線価を参考にされることがあった場合は、地元の私どもにも一度相談されることをお勧めします。
繰り返しになりますが、土地の形状や広さ・利用度によって隣同士の土地であっても、取引される価格が「大きく違う」というのが、ここ数年の取引の現状だからです。

不動産には公示価格・基準地標準価格・路線価・固定資産税評価額・不動産鑑定評価額・実勢取引価格など、さまざまな価格というものがあります。
参考のため、公の機関が算出している不動産の価格について以下に簡単にご紹介しますね。

●公示価格は、国土交通省が発表する1月1日現在での価格。
●基準地標準価格は都道府県が発表する7月1日時点での価格。
●路線価は、国税庁が発表する相続税・贈与税の算出基準となる金額で、公示価格の8割程度。
●固定資産税評価額は、地方公共団体が固定資産税を徴収するために算出した金額で、公表されません。また急激な価格の変動があった場合は調整を入れるため、実際の不動産価格と異なった変動となることがあります。

携帯電話による検索

アクセス解析を見て思うのですが、携帯電話用のページをご覧いただく比率がだんだんと増えてきました。

物件をご覧いただく際、パソコン用のページと携帯用のページでは、携帯用のページが5月が18.6％、6月が21.83％、今月は若干落ちて17.22％と、コンスタントに20％前後の割合で携帯電話用の物件ページをご覧いただいています。昨年の初めは10％に届くか届かないかというところでしたので、ずいぶん伸びているような気がします。
これは、現地テナント募集看板や月極駐車場の看板に、「携帯電話ページで募集条件や空状況が見れます」とご案内させていただいている成果かもしれませんね。

最近では、賃貸リクエストの連絡先を携帯電話メールでご登録いただく方も増えてきました。
が、来店いただくお客様から「携帯で見る画像が小さい」とのお話も…

そこで本日から、携帯電話からご覧いただく画像を従来の約４倍の大きさで表示できるようにしました。
これで携帯電話用のページも、もっと使えるようになると思います。
亀戸周辺の賃貸物件を携帯で探すときには、ぜひ試してみてくださいね(^^♪

航空写真で亀戸の駐車場検索

当社のホームページでは、売買物件の地図検索に続いて、賃貸物件も地図で検索できるように準備を進めています。これから徐々に物件数を増やしていきますね。

とりあえず亀戸の駐車場物件検索へは物件登録を行ないましたが、地図でみるよりも航空写真でみるほうが、道路の幅や駐車場の規模もわかって良い感じです♪
駐車場の配置図を一緒に見ていただくと、より判りやすいですよ。

これで賃貸・売買・地域情報を地図で見られるようになりましたが、事情で地図一覧に公開できない物件も多数ありますので、未公開の物件はお問合せくださいね。

ニュース記事になっていました

先日の会合がニュース記事になっていたのでビックリです。

青年部会の設立は決定したのですが、活動方針や事業の内容はこれからの会合で話し合っていきます。
江東区のように既に青年会のある支部と、設立の準備を進めている支部、青年会が設立できるかこれから検討する支部と、まだ支部ごとに相当ばらつきがあるので、「ゆるやかな」活動方針を決めていくことが、私は大切だと思っています。

何はともあれ、本部情報流通委員会や、私が使用しているソフトのユーザー会で一緒だった方、既に交流のある他支部の青年会の方など知合いも多く、今後の会議で色々な意見を交わしていきたいと思いました。

東京宅建協会青年部会

これから第１回目の設立世話人による会議です。

来週の出張準備

来週は北海道へ出張があるんですよ。
できるだけ事務所を空ける時間を少なくするため、定休日の水曜を絡めたら、
北海道も水曜定休の業者さんが多いんですね。
業者さんを回れるのは１日だけになりそうです(^^ゞ

行く場所は函館が中心となるのですが、
困ったのは知合いの業者さんがいないことでした。
いつもお世話になっている「さらなりドットネット」で調べたら、売買は北海道の登録業者さんがなく、賃貸も函館の業者さんはおられませんでした。
思い切って飛び込みで回ろうかとも思ったぐらいです。でもそうすると非効率ですよね。

たまたま昨夜は東京宅建協会江東区支部の理事会でしたので、北海道に詳しい方がおられないか訪ねてみると…
いらっしゃいました。しかも身近に!(^^)!
いつもお世話になっているこの方の息子さん。修行した先が北海道で、しかも函館に住んでおられたそうです。

さっそく今日、北海道函館市の業者さんをご紹介いただいて、９時前に函館に着いたその足で１０時前のアポイントが取れました。電話でも、とても丁寧に応対していただき、ありがとうございます。これで出張も、かなり効率的にまわれそうです♪

「やっぱり人のネットワークっていいなぁ」と感じています。
宮崎や四国をはじめ、日本中に「さらなり」のおかげで知り合いの業者さんが増えましたが、もっともっと広がっていくといいですね(^^)

むむむ…不審者？

東京では明日から雨や曇りの日が続くようですので、同業の皆さんでも、今日は物件写真を撮りに回られた方も多いのではないでしょうか(^^♪
私も物件写真を撮りに自転車で回っていましたが、その中での出来事です。

当社の管理物件のリフォームが大体終わったというので、空部屋の撮影に行ったら、郵便受けの前に大量のチラシを持ったスーツ姿の人がいました。大手不動産流通会社のポスティングでしたが、ドアポストに「これでもか」というように押し込んでいるんです。一目で空部屋と分かるだろうに…

一声かけたら、ドアポストに入っている紙を全部持って帰ると言うんです。チラシ以外に大切な書類があるといけないので、お断りしました(~_~;)

次にであった方は、やはりクールビズな服装で、住宅地図を見ながら路地や建物の写真を撮っていました。
「同業の他社さんかな？でも見たことないなぁ」と思っていたら、私の良く知った地主さんの敷地の中へ深く入っていき、しばらく辺りをうかがっているんです。

その地区のお宅はほとんどの方を知っているので、
「もしや不審者？」
と思い優しく声を掛けさせていただきました。

「私はこの地主さんに依頼されている不動産会社のものですが、何か御用ですか？」

お答えは、
「江東都税事務所のものです。今現地調査をしているところです。」

「……」
調査官の方は何人か顔見知りの方がいるので、まさかとは思いましたが、そう言われれば都税事務所の方の調べ方でした(^^ゞ

明日から雨が続くようですが、今日は皆さん暑い中お疲れ様でした(^^

トップベース工法

いきなりですが、これなんだか分かりますか？

これは、トップベース工法（コマ型基礎工法）を採用した建築現場での写真なんですよ。
トップベース工法は、基礎地盤にコマ型のコンクリートブロックを敷く地盤改良工法で、国土交通省の新技術情報提供システムに載っている、新しいタイプの工法です。

たびたび私の日記でも登場していただいている畳屋さんから、「建替え工事で新しい工法で建築する」とお話をいただき、お言葉に甘えて早速現場を拝見させていただきました。

土木工事で採用している現場が多いそうで、近いところでは北十間川の護岸工事で使われたそうです。
建物の基礎でも、この工法が利用できるとのことで、支持基盤への杭工法や摩擦杭の工法の他に、亀戸を初めとする江東区・墨田区などで、地盤改良工法として今後増えてくるのではないでしょうか。

　

取材がありました

今日は久しぶりに業界誌の取材がありました。

この１年間は建替があったので基本的に取材はお断りさせていただいていたのですが、過去に３度も取り上げていただいている月刊不動産流通さんでしたので、お引受させていただきました。でも、この１年間は更新頻度が落ち気味でしたので、本当に私のところでいいのかなぁ…

2004年は賃貸住宅セキュリティ最新事情、2005年はClick!Webmaster、2006年は不動産業ブログ活用法でしたが、今年は地域情報に関する記事を2007年8月号で載せていただけるかもしれません。

地域情報に関しては、くちこみサイトが今や一番情報力を持つ時代になってきました。
くちこみサイトの活用・利用と同時に、地域に密着した私たちでないと発信できない「地域情報」をうまく融合させていきたい、と取材を受けながら、頭の中が整理されてきたような気がしています。

さて、どのような記事になるのか楽しみです。

東京都庁へ届出

建物の完成・移転に伴う「仮移転の終了」を東京都庁へ届出にきました。

仕事のペース、私道・下水道整備

建物の竣工から引越と続いたあわただしいスケジュールも徐々に落ち着き始め、仕事のペースを取り戻しつつあります。

とは言っても、倉庫内には山積みのダンボールと多数のゴミ袋が…
私の地域のごみの収集日は、月曜が資源ゴミ・火曜が不燃ゴミ・水曜が可燃ゴミと週の初めに集中しているんですよ。何とか今日中には倉庫を整理して、駐車場に置いてある自転車を動かし、明日には車を持ってきたいと思っています。

さて昨日は、司法書士さんとの打合せ、私道整備及び私道内下水道整備の打合せなどがありました。
この私道内下水道設備の打合せは、現在私道に埋設されている下水道管が古くて細いため、生活排水しか流せなかったものを、行政の助成を受けて雨水等も流せる太い管に変えるための打合せなんですよ。

土地の取引は終わっている場所ですが、地域の方からご相談をいただき取りまとめさせていただきましたが、やっと申請書を出せる段階まできてホッとしています。

ところで今日は毎年楽しみにしているインターネット不動産業者交流会が開かれます。
事前にお誘いいただいていたのですが、今年はどうしてもスケジュールが組めないため欠席させていただくことになりました。残念です。
参加された方々がホームページにアップされると思いますので、事務所にいながら少しでも雰囲気を感じられればと思っています。

法定掲示物

不動産業の事務所には、宅地建物取引業法などに定められた掲示物を、お客様に見やすい場所に掲示しなければならないとされています。

昨日のオープン時には、法律に定められた業者票・報酬額規定・個人情報のお取扱いに関するなど必須の掲示物でしたが、今日は東京都の通達事項・宅建協会の内規や会員遵守事項・保険募集に関する勧誘方針などを掲示しました。

入口からカウンター部分の見やすい場所に掲示しましたので、すぐにご覧いただけると思います。
ちょっと文字が多いのが気にはなるのですが…

まだまだ行なわなければいけないことがあるのですが、お客様のお仕事を優先しているので、いまだに私の事務机には文房具が入っていません。
皆に文房具を借りながら事務をするのは不便なので、早く私の備品もダンボールから出してこなくてはいけませんね(^^ゞ

店舗移転に伴う臨時休業のお知らせ

新しく完成しました「大竹ビル」１階へ、仮店舗から移転いたします。
（所在地は従来の店舗と同じです）
これに伴い、５月８日は臨時休業、７日・１０日は管理業務のみの営業となりますので、宜しくお願い申し上げます。

　
５月　７日　仮店舗にて営業（賃貸管理業務のみ）
５月　８日　臨時休業
５月　９日　定休日
５月１０日　新店舗にて午後から営業（賃貸管理業務のみ）
５月１１日　新店舗にて通常営業

５月８日～１０日は回線及び機器移転のため、電話・メールともに不通となります。
ご連絡は１１日以降にお願い申し上げます。

【緊急時の対応について】
弊社にて管理させていただいております建物にお住まいのお客様で、緊急に対応が必要な場合は、休業中の間も「賃貸管理センター」にて、ご対応させていただいております。

大竹ビル竣工披露のご挨拶

遅くなりましたが、お知らせのページに「大竹ビル竣工披露宴」での挨拶をアップしました。
なお事務所の移転は、５月８日から１０日を予定しています。

月末(^^)v、年度末(~_~;)

昨日は私の記憶の中でも、一年で一番忙しかったような気がします。
今日も午前中の新規ご契約３件からスタートして、お引越立会い…
また日記が書けないといけないので、早めにアップしました。

さあ頑張ります(^^)v

時間に余裕を持って(^^ゞ

昨日は、時間の設定にもう少し余裕を持っておけば良かったです。
１０時･１１時･１３時・１４時・１４時４０分・１６時にご予約をいただいたのですが、複数体制で何とか大丈夫と予定を組んでいました。

実際には、１０時のお客様が３０分遅れでお越しになられ、いきなりパニック状態に…
でも、その間に１１時のお客様から４０分遅れるという連絡があったので、何とかしのげました。
午後のお客様は皆さん予定通りお越しいただき、その間に更新のご契約、飛び込みのお客様が数件という状態。

なんとか昼食の時間を無くすことによって、無事夕方を迎えられました(^^ゞ
昨日の昼食は…、パンやおにぎりを空いた時間に小分けにして食べたので３回も食べてしまいました。

でも今日は、ご予約が少ないんです。今更ですが午前中は空いております。
まあ雨も降っているので、物件入力と事務処理を精力的に行ないたいと思います。

不動産実務研修

これから江東宅建青年会主催の研修会です。

テーマは「購入見込客との初回面談」
成約率を高めるための初回面談のポイント、資金計画と購入計画の作成

時間ですので行ってきます。

不動産業戦略セミナー

昨日は、東京宅建協会江東区支部の情報流通委員会主催研修会が行なわれました。
テーマは、不動産業界を取り巻くネットの現状とホームページの活用

出席された方の半数以上は、既にホームページを持たれ活用されている方。
ホームページを持たれていない方も、ハトマークネットやポータルサイトを利用されていて、今後もさらにインターネットの必要性を感じておられる方々でした。

内容的には、
●ポータルサイトの現状と今後の展望、●ユーザーの変化とユーザーのネットスキルによるインターネット利用行動の違い、●サイトのリッチコンテンツ化、●ブログの利用、●動画の導入、●ＳＥＯ、●第４世代携帯（3.5からかも？）対応の携帯用サイトの構築とＳＥＯ
と、不動産業界を取り巻くネットの流れを解説をしていただきました。

短い時間だったので、具体的な内容まで踏み込めなかったのが気になっていたんです。そこへ今朝、ＦＤＪ社の浅見社長から、2007年春の不動産業戦略セミナーのご案内をいただきました。

ご案内を拝見すると、まさに昨日の研修テーマをさらに踏み込んだ内容なんです。ぜひ聴講したいと思っています。
せっかくなので、浅見社長のご了解もいただき、ご案内の一部をご紹介させていただきますね。

-----ここから引用-----

FDJ社／2007年春の不動産業戦略セミナー

知っておきたい！これが、千客万来の応接ツールだ
平成19年3月9日（金）　午後1時～5時／半日開催
　　　　　　　セミナー紹介ページ

不動産業にインターネットが入ってきて（創始は1995年）から、今年で12年！“家探しWeb1.0大宣伝時代”から“家探しWeb2.0大選択時代”への大転換が始まりました。

“家探しWeb1.0大宣伝時代”というのは、利用技術（ツール）が①ホームページ（宣伝）②メール（リクエストの受付とやり取り）―が中心だった2005年ごろまでの話。

2006－07に始まろうとしている“家探しWeb2.0大選択時代”というのは、家探しユーザーが、①物件を比較して選択までをWebサイト（HP）から極めて普通に（80％以上が）行い、②信頼できる業者選択までもサイト上から行う― という変革。

インターネットが不動産市場（取引の形態）に何をもたらしたのかといえば、皮肉にも情報の非対称性（不動産情報を得ようとすれば不動産会社を訪問しなければならないという状況）の解消（まだまだ表面的なのかもしれませんが）でした。

そうした中で、今後5年間、不動産業での勝ち組に残るためにあなたは今一体何をしなければならないのか？

-----引用ここまで-----

続きは、セミナー紹介のページをご覧いただければと思います。

土地利用に関する報告書

ずいぶん物件が動いていますね。とくに単身者向けの物件は、当社管理物件も商談中の物件が増え、空予定の物件に複数の方から内見予約が入っている状態です。

他の業者さんへ管理物件の申込状況を確認した事務員さんも、確認した物件の３分の２近くが決まっているのでビックリしたようですが、本当に繁忙期に入っているんだなぁと改めて実感したようです。
これから完成予定の新築の賃貸物件情報も、どんどんアップしていますので宜しくお願いいたします。

さて今日の私は、午後から地主さんから依頼された、固定資産税算定のため、都税事務所へ提出する土地利用状況の資料を作成していました。住宅部分と事業用部分の割合によって固定資産税が変わってきますので、借地の利用状況を地図と一覧で作成するんですよ。

この数年間で不動産業務で係わらせていただいたり、建築のお手伝いをさせていただいたことを確認し、不明なところは現地を確認しながら資料を作成していきます。
１０年以上前に作成した基礎資料は作成に２ヶ月近くかかりました。この基礎資料のおかげで今回は比較的短い期間で作成できそうですが、財産と土地利用に関する大切な資料ですので、慎重に丁寧に作成していきたいと思います。

借地権の生前贈与

今日は朝からご相談でお越しいただくお客様がとっても多かったです。

朝一番で、リフォームの相談でお越しいただいたオーナー様とお打合せをしていく中で、資産活用のためのご提案をさせていただくことになりました。

次にお越しいただいた方は、保険のお話だったのですが、途中で「売買の希望条件登録を先日したんですよ。昨日は物件情報ありがとうございました。」
名字が違ったのでぜんぜん分かりませんでしたが、今のお住まいと別に購入予定とのこと。頑張ってお手伝いさせていただきます。

そしてタイトルの件なのですが、借地権でのお建替えのご相談。
建替承諾料（増改築承諾料）などをご説明させていただいたのですが、建替えを機会に息子さんに生前贈与したいとのお話。税理士さんに相談して税金のかからない範囲で、生前贈与を行ないたいとのお話でした。

ちょっと待ってくださいね。税金がかからないと言っても、譲渡承諾料（名義変更承諾料）がかかるんです。
以前にこちらのページで、
「相続の場合、名義変更承諾料は必要のないケースがほとんどですと書いたのですが、遺言による遺贈は必要となるケースがあります」と書きました。

これに追加させていただきますね。
推定相続人に対する生前贈与の場合も、譲渡承諾料が必要になることが多いのです。
といっても、借地権が相続された場合に譲渡承諾料の支払が原則必要ないことから、通常の譲渡承諾料よりは安くなるのですが、
「借地権の推定相続人への生前贈与の場合、譲渡承諾料の支払をする」
という裁判所の判例があるので注意が必要です。

このお話は、不動産豆知識のほうへもアップしたいと思います。

ホームページ

業者間不動産情報システムのレインズが、昨日から年末年始の運用停止期間に入り、同業者さんもお休みに入ったところが多くなってきました。

今日は新規のご契約と、昨日審査ＯＫとなった物件の年明け契約の準備、そして月末の事務処理を繰り上げて行っています。月末の事務処理も順調に進んでいますが、明日の銀行さんの処理が終わらないと作業ができない部分を残すのみとなりました。

そこで夕方からは、直したいと思っていたホームページを、少しずつ修正し始めたんですよ。
ＩＴサポーターの方から直し方を教えていただいたページや、今年の目玉として夏から準備していたあるページ…。

いざ作業を始めたら、どうしても、ある方のホームページに似てきてしまうんです。どうしようか悩んだのですが、思い切って電話させていただいたんです。
そしたら快く承諾を戴きました。年末の忙しいところ、ありがとうございました。

さて今年の目玉のページは、もう少し準備が必要なので、ある程度見れるようになったらご紹介させていただきますね。
本当は、１０月頃からアップしてあるんです。でも、なかなか手を入れることができなくって…(^^ゞ

江東宅建青年会の忘年会、そして来年は

今日は、ここ亀戸で江東宅建青年会の忘年会があります。
江東宅建青年会では、平成14年まで会長を務めさせていただきました。

ちなみに先週参加させていただいた「宅建品川区支部青年会」と「江東宅建青年会」では呼び方がちょっと異なりますが、お気づきになられましたか？

江東宅建青年会は、設立時の経緯もあり、宅建江東区支部からの援助は戴いていますが、支部の正式な組織には含まれていないんですよ。
現在、江東区、品川区の他に、台東区･文京区・墨田区・荒川区・北区・葛飾区に青年会があり、８地区青年会ではスポーツ大会をはじめ、色々な交流が行なわれています。

先週１４日には、飯田橋の東京宅建協会本部において、東京宅建協会の藤田会長から、８地区の正副会長に対して、全支部での青年会の設立に協力して欲しい旨の話があり、協議されたそうです。
青年会としては、独自の実務研修会や活動を行なってきましたが、全支部に青年会ができたときにも、自由な活動ができるようになればよいなぁと願っております。

現在私は江東区支部の情報流通委員長を任じられておりますが、台東・文京・葛飾など、８地区青年会で交流を持たせていただいた方々も本部の委員会で一緒になることが多く、ありがたく思っています。

さあ時間になりましたので、行ってきます(^^♪

登記識別情報通知

江東区・墨田区を管轄地域とする東京法務局墨田出張所では、平成１８年１１月２０日から不動産登記済権利証に変わって「登記識別情報通知」と「登記完了証」を交付するようになりました。

これは平成１７年に不動産登記法が改正されたことによるものです。
法律の詳細は上記のリンクから法務省のページを確認してくださいね。

さて墨田出張所がオンライン庁となってから何回か登記申請を行ないましたが、今日初めて「登記識別情報通知」と「登記完了証」の現物を見ました。
「登記完了証」は登記事項証明書が縦長になっただけのような感じですが、「登記識別情報通知」には登記識別番号を隠すためのシールが貼ってあり、一度はがすと再度貼れないようになっています。紙がそれぞれ１枚なので、権利証の代わりにしてはなんか不安な感じがしますね。

そして何よりも不安に感じたのが、登記識別番号に貼ったシールです。
不動産の分割などにより、元の権利証が生きたまま複数の権利証に分かれていくことがありますが、登記識別情報通知の場合は、元が生きた状態で不動産の権利を複数にしていくような場合、「第三者が元の登記識別番号を見ることになるのではないか？」ということです。

本人確認や偽造の防止等によって厳重に管理されていくと思いますが、まだスタートしたばかりで、司法書士会からも制度の問題点が他にも指摘されているようです。

当社の取扱いが最も多い江東区・墨田区を管轄する法務局がオンライン庁になったことにより、不動産決済の方法も変わっていくことになります。
私たちも不動産業者として、制度と問題点をよく認識しながら、安全な不動産取引を進めていきたいと思います。

損害保険業務連絡会

損害保険では、保険金支払い漏れ問題やツーバイフォー住宅における保険料過徴収の問題など報道されることが多くなっています。

今日は午後から、損害保険代理店の臨時業務連絡会があり、保険金支払い漏れ問題に関する今後の調査・対応方針に関する説明と、準耐火建築物における保険料計算に関する説明が行なわれたんですよ。
急な業務連絡会でしたが、お客様の窓口となっている私たちにとっても大切な問題ですので、参加してまいりました。

「日々の研鑽」
不動産の仕事でも、損害保険の仕事でも大切ですよね。

さて今日はこれから、東京宅建協会江東区支部理事会が行われます。理事会後ささやかな忘年会となる予定です。亀戸で行われるのですが、私から報告させていただく事項が多いので、時間に遅れないよう、そろそろ出かけてきます。

１２月のお引越し

自宅の耐震補強のため、臨時の仮住まいをお借りいただいているお客様から、今日お電話をいただきました。

「やっと完了して、１２月末に引越しします。でも本当は、１２月２３日に引越ししたかったのですが、引越業者さんがどこも一杯で…。やっと業者さんが見つかって、年内に引越しできることになったんです。」

先日、やはり売買のご契約を戴いたお客様からも、こんなお話があったばかりだったんです。
「引越業者さんが、暮れに向かって急に忙しくなったせいか、手が足りないようで、荷物を間違えられたりして困った」

同じ亀戸の三協不動産さんの日記にもありましたが、今年は例年とまったく違う動きのようです。
ここ数年お客様の動きが早くなっているのは感じていました。それでも昨年は１２月中はご案内が多くて、年明け一気にお申込みラッシュ、というところまででした。
それが今年は、１１月末の一時的なものかと思っていたら、まだ続いているんです。

「お正月を新しいお住まいで」
「お正月休みを利用して、ゆっくり荷物の整理を」
「１月になると良い物件が決まってしまうので今のうちに」
というお考えで年内にお部屋をお探しの方が多いようです。

一昔前は、１２月の引越しは少なく、経験から、「１２月にお引越しを希望されるお客様は慎重に…」と考えていましたが、今は違うようですね。
でも、「暮れに向けては、気をつけなければ」という言葉が頭から離れない私は、古いのかなぁ…(^^ゞ

不動産フェア

ココログのサーバーメンテナンスのため、１２月５日から今日の１５時まで更新ができませんでした。今回のメンテナンスは失敗だったそうですが、長時間使えないのも困りますねぇ…

さて昨日は賃貸住宅フェアへ行ってきました。本当は先週行なわれた「不動産ソリューションフェア」へ行きたかったのですが、日程の関係で都合が付かず、今年も賃貸住宅フェアのみとなってしまいました。

色々勉強してきたのですが、毎年行っているとその年のトレンドが見えてきます。同時に、「ちょっとこのブースは古いなぁ…」と感じることも出来るようになってきたようです。

今年の収穫は、また少しずつ報告していきたいと思いますが、昨年感じたことが現実に利用され始め、来年当りはネット利用方法も変わってくることが実感できました。
ブースで拝見したものは、まだユーザーや業者の視点から見て？？？という部分もあり、まだまだ研究の余地がありそうですが、今まさにこの時も開放されたデータベースの共同利用が進んでいるようです。

自分を整理する意味で、過去ログでの感想ページへリンクしておきます。
2003年
2004年
2005年

江東区支部で研修会

今日は東京宅建協会江東区支部で不動産情報流通の研修会です。

ちょっと忙しかったので今回はレジメができませんでした。
内容的には、色々提供されているツールを業務にいかに活用していくか、そして業務スキルを向上させる、という内容になる予定です。

参加される皆さんと、仕事後の時間を有意義に勉強してきたいと思います。

与信調査

賃貸の場合お申込みがあった場合、まず与信調査を行ないます。
以前は「経験と勘」がほとんどでしたが、今では色々な方法があるので、とっても助かります。

詳しい方法はここでは書けないのが残念ですが、基本的に一番最初のステップは個人の方でも法人の方でも決まっているんですよ。それからは内容によって異なりますが…

20年近くこの仕事をしていると、
与信にかける前に「もしかして…」と思うと、「やっぱり」というケースが多いですね。
それでも、自分の色眼鏡でないことを明らかにする為に、必ず与信調査は行なっているんですよ。

ちなみに当社を与信にかけても出てきます。
データ解析の会社によるコメント評価を見ると、「？？？」という部分もありますが、「決算書をこう見ているんだなぁ」という参考にもなります。

便利になった分、情報の取扱いも慎重にしなければいけませんね。

東京宅建江東区支部で研修会

昨日は大安ということもあり、朝からバタバタと忙しく動いておりました。
仕事が終わってからは、東京宅建江東区支部事務所においてインターネットを利用した業務事例の研修会の講師をしてきたんですよ。

つたない講師でしたが、何とか無事に終わってホッとしております。
研修の内容は、
１．変化するインターネットと身近な各社の取り組みの紹介、従来型ＨＰと最近の新しい取り組みの違い
２．ブログ・ＲＳＳリーダー・動画・スライドショー・Googleマップ・Gooタウンページ・Mixiなど最近流行のツールの解説
３．業務効率化や情報収集で便利になったサイトの紹介

研修会終了後の感想が良かったので、情報流通委員で相談の上、これからの数回の研修のまとめ研修をもう１回行おうということになりました。

次回は来月の予定です。

賃貸不動産管理業協会の研修会

今日のテーマは
・管理会社のための震災時の対応
・空室対策

研修会の資料を作っています

１０月１９日に、東京宅建協会江東区支部において情報流通の研修会が行なわれます。
今回は私が講師として、インターネットを利用した不動産業界の現状について皆さんと意見交換する予定です。

ただ意見交換といっても、レジメ資料がなければ始まりませんので、仕事が終わってから今作っています。明日は賃貸不動産管理業協会の研修会がありますので、何とか今日中に仕上げなくては…。

あれもこれもと考えても限られた時間ですので、今回は物件情報や集客、ホームページ運営については少しだけにして、インターネットの普及とともに各サイトのオープンになったデータを、いかに業務に生かして、コンサルティングや効率的な業務に少しでも役に立つ内容を中心に進めていきたいと思っています。

なんと言っても「私」が講師・進行役ですので大した内容はできないと思いますが、皆さんの意見を伺いながら、私も勉強したいと思います。

物件確認

今日は新しい事務員さんが始めての物件確認に挑戦しました。
私が初めに数件確認して、後をお願いしたのですが、うん大丈夫そうですね(^^♪

緊張したのか「亀戸の売地」を「かめいどのばいち」と言っていたぐらいです。聞いていてドキッとしましたが、他の業者さんに「うりちですね」といっていただいたのでホッとしたようです。

常に物件情報を新鮮な情報にするために、他の業者さんへ物件情報の確認をするのですが、事務員さんもできるようになると助かります♪

今、足元を見つめなおして

今日は定休日ですが、新しいパートさんのＯＪＴの真最中、遅れている自分の事務処理をしています。

ところで昨日は「第２回@dream吉祥寺サミット」に参加させていただき、色々なお話を伺い、勉強させていただきました。楽しかった(^^♪
参加された皆さん本当にありがとうございました。

意見交換をさせていただいているときに、何人の方にはお話をしたのですが、今考えていることがあるんです。

インターネットの普及にともない、インターネットを活用する同業者の方も増えました。そしてインターネットを利用されるお客様も、数年前に比べると格段に増えています。
でも、私たち不動産業者とお客様の関係は、信頼とサービスの提供という意味では、ツールがインターネットであっても、変わらないですよね。

インターネットによる情報発信も、ホームページ・ブログ・動画と、さまざまなツールが出て、日夜進歩しています。色々な情報をインターネットを通じて、お伝えすることができるようになりました。そして今後もさらに進化していくと思います。
物件情報・地域情報・法律に関する情報・融資や契約手続きに関する情報など、これからも私たちは色々な手順で、お客様の快適な生活・安全な不動産取引のため、これらのツールも活用していくことになると思います。

「でも、それだけで良いのですか？」

いよいよ、情報発信のツール、さらにコミュニケーションのツールとして進化していく中で、ツールを活用する勉強と努力がより必要になると思います。
でも、地域の不動産業者が求められている役割、そして何よりも、その地域を愛して仕事をさせていただいている「私たち」は仕事を通じて何をしたいのでしょうか？

ＦＤＪ社の浅見社長の研修で、「サービスポリシー宣言」の研修を以前に受講しましたが、当社では正式な宣言はしていません。でも、私の仕事の中では、いつも考えていることがあります。

「ようこそ、私たちの愛する亀戸へ」
「あなたの愛した街、お父さん・お母さんの愛した街が、これからも良い街であるようにお手伝いさせていただきます。不動産ことを託してみませんか」

FDJ社浅見編集長書房がオープン

日頃から勉強させていただいております不動産データ＆ジャーナル社の浅見編集長による、「ＦＤＪ社浅見編集長書房」が、10月1日にオープンしました。

「FDJ社浅見編集長書房」は、FDJ社／不動産業『浅見編集長書房＋不動産業務支援ソフト』の略称で、不動産業界向けのオンライン書店サイト（Shop）です。

今回は、不動産Web新書－No.1『不動産放送局の作り方』がリリースされましたが、今後、私も一層勉強させていただきたいと考えています。

亀戸天神の東門横にショールームがオープン

亀戸天神の東門のすぐ横に、平成18年10月1日に「レインボーステージ５５（ショールーム）＆ギャラリー」がオープンします。
今日はその落成祝賀会にご招待いただきました。

一昨年前に、この計画をお聞かせいただいたときは、「すごいなぁ。できたら素晴らしいだろうなぁ」と感動したのですが、いよいよオープンです。本当におめでとうございます。
建設用地の準備手配から当社をご用命いただき、売買・交換の仲介、ドイツの建設技師の方のお住まいをお世話させていただいたりさせていただきましたので、自分のことのように嬉しい気持ちでいっぱいです。

今日の落成式では、ベルリン出身の建築デザイナー「カール・ベンクス氏」にもお会いできました。カール・ベンクス氏は、新潟県十日町市の古民家を、日本とドイツ両国の技術と材料で甦らせる建築デザイナーとして、テレビやマスコミにもよく登場される方です。
その古民家が、亀戸の地にも見事に甦りました。

なお、この建物は、照明を中心に、各種インテリア、家具、換気・空調機器、薪ストーブ、住宅設備機器、オール電化などが設備されて、建物全体がショールーム・ギャラリーとなって今後利用されていきます。

オープンしたら是非ご覧になってみてくださいね。

レインボーステージ５５（ショールーム）＆ギャラリー
所在地：江東区亀戸３－６－２６

物件ご案内時の必携アイテム

先日靴を買ったんですよ。
買ったばかりの革靴は、履く前にクリームを塗って、１日おいてから履くのが良いそうです。

ということで靴を磨いていたらブログねたが(^^♪

写真は見ての通りの携帯用の「靴ベラ」です。これは、もう何年も私が常に携帯しているものなのですよ。
物件のご案内の際には、靴を脱いだり履いたりを何度も繰り返しますので、「靴ベラ」が無いと靴がすぐに駄目になってしまうんです。

ちょっと分かりにくいですが、この靴ベラには程よいカーブが付いておりまして、使用する時にはもちろんですが、ズボンのお尻のポケットに入れて携帯してもすっきり納まるんです。
お気に入りのアイテムです (^^)

登記情報提供サービスからのお知らせ

いつも仕事で利用している「登記情報提供サービス」からお知らせのＦＡＸが届きました。

お知らせは、概ね下記のような内容でした。
「登記情報提供サービスを利用するためのパソコンで、MSVM（マイクロソフト社のJavaVM：Microsoft VM）や、Netscape4.7（ブラウザ）に添付されているNetscape VMを利用している場合、2006年10月2日から利用できなくなるので、サンマイクロシステムズ社のJavaVM（Java 仮想マシン：フリーソフト）を利用するようパソコンの設定を変更してください。」

？？？？？
これ以外にもバージョンを「いくつ」にそろえなさいとか、いろいろ書いてあったのですが、私にはほとんど理解できませんでした (~_~;)

何とかこのページを見ながら確認したのですが、肝心のJavaVMのバージョンとＪＲＥの意味が分かりません。（大体同じことを言っているのかなぁと勝手に理解したのですが…）

ふと、「そうだ私のホームページでも、360度パノラマ画像でJavaを使っていたっけ…」と思い出して、もし表示できない場合の説明とダウンロード案内のページを確認したら、
こっちの方が分かりやすかったです。

ともに自分で作ったページ以外へリンクしているのですが、良かったです。リンクページを作っておいて(^^♪

それにしても、登記情報提供サービスのお知らせは、「一般利用者にも分かりやすい書き方をして欲しいなぁ」と切に願います。

損害保険業務連絡会

今日は定休日ですが、午後から当社で取り扱う損害保険の業務連絡会があり出席してきました。
業務連絡会といっても内容は、代理店業務監査とコンプライアンス研修なんですよ。

さてこれから、店長＠すずまん さんの東京出張にあわせて、学生時代の仲間と会うことになっています。では行ってきます♪

共済保険の試験

試験のため、新橋の航空会館に来ています。
緊張するなぁ・・・

連帯保証人代行プラン

今日当社の加盟している「賃貸不動産管理業協会」から郵便が届きました。
開けてみるとびっくり、「連帯保証人代行プランの引受け一時休止のお知らせ」が入っているではありませんか！

内容を見ると、さらにビックリ！
９月末日までの契約分で取扱を停止して、別のシステムに切り替えてくださいと書いてあります。

あまりにも時間がありません。

お申込みいただいてから、ご契約ご入居までの日程を考えると、遅くても来週中には新しいシステムを利用できるようにしなければなりません。

お客様に不都合がないよう、できるだけ迅速に対応させていただきたいと思います。
取り急ぎ本日、現在募集中の物件の条件を、ご契約時のお支払い予定額が増えないよう全物件修正いたしました。
宜しくお願い申し上げます。

物件の写真撮影

今日は月末だというのに、良い天気でパートさんもフルで出れる日なので、時間があると物件の写真を撮りに行っていました。

撮影した写真の一部ですが、画像の下の方にある丸い写真は、これから加工してパノラマ画像になるんですよ。初めは慣れませんでしたが、今では丸いままの写真を見て、ちゃんと取れているかどうかぐらいは分かるようになりました。物件情報の方へアップしますので、ご覧になってみてくださいね。

それにしても亀戸の街をパノラマレンズを積んで自転車で動くと目立つようですね。毎度の事ながら、「それ何？」って聞かれるんですよ(^^♪

パノラマ画像とスライドショー

パノラマ画像とスライドショーの両方を使って物件紹介してみました。
それぞれ長所短所があって、併用が良いのかなぁと思います。

これに間取り図面による撮影方向の解説をつけると…
相当重くなりそうですねぇ。

物件紹介ページは、こちら
ブログから見る場合は、こちらです。

東京都庁へ行ってきました

「宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書」（仮店舗での営業の届出）の受付を完了しました。

これは、「免許を受けた宅地建物取引業者は、免許申請書に記載した事項について変更があった場合、変更が生じた日から30日以内に、免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に届け出なければならない。」
と規定された宅地建物取引業法第９条に基づいた届出です。

１年未満の仮店舗であっても届出が必要なのですが、１年未満である場合は、登記の変更や免許等の変更がないので、当社が作成する重要事項説明書や契約書に記載する当社の所在地は、従来の所在地で記載することとなります。

写真は東京都庁の窓から撮った写真ですが、台風がちょっと心配ですね。

東京不動産会館

これから本部で情報流通委員会です

仮店舗移転に伴う臨時休業のお知らせ

かねてより準備を進めております「新社屋」建設に伴い、平成18年7月24日より仮店舗に移転させていただきます。
仮店舗の場所は、現在の店舗の３軒東側の「亀戸天神前スカイマンション」、亀戸天神前バス停（亀戸駅方面）のちょうど前です。
場所は、ここをクリックしてご確認いただけます。

仮店舗への移転準備のため、営業時間等が下記の通り変更となります。

●７月２２日　賃貸管理業務のみ営業
　　　　　　　　 仲介業務等はお休みさせていただきます

●７月２３日　臨時休業
　　　　　　　　 設備等の管理は賃貸管理センターでお受けいたします

●７月２４日　賃貸管理業務のみ営業

★７月２２日から２４日の間、メールが利用できないため、お返事は２５日以降となります。
★７月２４日の午前中は、電話・ＦＡＸともに不通となります。

ご迷惑をおかけいたしますが、よろしくお願い申し上げます。

研修会後に情報交流会でした

詳細はあらためてアップしますが、すごい交流会でした

やったぁ！当選おめでとうございます♪

今日とっても嬉しいお知らせをいただきました(^^♪

２月にご契約いただいたお客様がお見えになり、
「ハトマークのキャンペーンに当選したんです！(^^)」

「２週間ぐらい前に届いて、何かなぁと思ってあけたらキャンペーン当選の賞品だったんですよ。実家に電話したらとっても喜んでくれて…」
「大竹さんへも早く連絡したかったんですが、忙しくって。今日絶対お話しなくてはと思って来たんです。」

なんか私もとっても嬉しくなってしまいました。
本当に当選おめでとうございます。　＼(^o^)／

このキャンペーンは、2006年1月1日～3月31日の期間中に、「ハトマーク加盟店」（東京・埼玉・千葉の宅建協会会員店）でご契約いただいたお客様を対象に実施したもので、現在は行っておりません。

『不動産業のWeb2.0戦略』が発売されました

（株）不動産データ＆ジャーナル社から「不動産業のWeb2.0戦略」（不動産業戦略e-REVIEW編集部編、浅見編集長＋鳥海成樹＋村上yuki）が発売されました。

浅見編集長から、「発行にあたって」のメッセージをいただきましたので、ご紹介させていただきますね。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
発行にあたって
Web2.0／ネット営業新時代への挑戦を！
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

21世紀最初の10年間が早くも後半に入った中で、不動産業進展の局面はかつてなかった大転換を見せつつあります。
その背景の要因の１つとしてインターネットが社会的なイ ンフラとして定着し、その活用が企業活動から人々の生活のすみずみにまで浸透してきたことがあるのですが、そうした中で最近、Web 2.0という言葉によく接するようになったと思いませんか。

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税務署からの手紙

４月１７日に行われた会計監査について、今日「調査結果についてのお知らせ」が届きました。

戴いたお知らせには、次のように書かれていました。
「現在までの調査の結果によると、問題とすべき事項はなく、適正な申告と認められましたので、お知らせします」

一部手続きについてご指摘を戴いた部分もあったのですが、今後もご指導いただいたような適正な税務処理をしていき、今後も引き続きこのようなお知らせをいただけるよう頑張っていきたいと思います。
ちゃんと処理しているつもりでも、こうして確認していただくことによって、今後の励みになります。

でも正直ホッとしました(^^♪

亀戸駅賃貸物件情報のＲＳＳ配信

私のちょっとした手違いで、亀戸駅賃貸物件情報と特選賃貸物件情報がＲＳＳ配信されていませんでした。
先程気が付き、すぐに修正いたしましたので、今度は反映されると思います。
申し訳ございませんでした。

原因は、ＲＳＳ配信する物件情報のページが、複数のページになっているにもかかわらず、１ページ目のみ配信する設定にしていたためです。
この設定のため２ページ目以降の物件情報が配信されていませんでした。

なお、ホームページ掲載の物件及びＲＳＳ配信させていただいている物件以外にも、空予定の物件や、未掲載物件も多数ございます。
お客様のご希望に合った新鮮な物件情報を、Ｅ-ＭＡＩＬでご紹介しておりますので、お気軽にお問合せ下さい♪

賃貸リクエスト
　

売買リクエスト
　

なお、入力フォームは、ジオトラストによって証明された、
128bit-SSL暗号化によるセキュア通信によって、保護されています。

石綿（アスベスト）と耐震診断

今年4月24日から、「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する省令」が施行され、重要事項説明に「アスベスト調査」「耐震診断」に関する項目が追加されています。

石綿・耐震診断ともに説明するのは、調査結果の記録が保存されているかどうか、保存されている場合にはその内容を説明することになります。あくまでも記録の保存を確認し説明するわけですが、記録が保管されていない場合でも実施を義務付けているわけではないんですよ。

なお建物の耐震診断を実施しているかの調査は、建築時期が、建築確認済証の交付年月日や登記簿謄本などに記載の新築年月日が昭和５６年５月３１日以前である建物が対象になります。

もう既にいくつかの物件で重要事項説明を行っていますが、私のところでは、説明書記載の内容はこんな感じです。

「本建物について、アスベスト（石綿）使用の有無に関する調査結果の記録が保存されているかについて、所有者・管理会社に照会したところ、記録は無いと回答されております。」

あっちゃんの不動産情報室本館でも書かれていましたが、私も同感です。
なんか問題の本質は別のところにあるような気がするのですが…

実は、昭和46年に建築確認を受けた建物の解体見積りを依頼しているのです。
設計士にアスベスト使用の有無について、建築確認図書で確認してもらったところ記載はないのですが、最終的には現地確認が必要だそうです。
点検口での確認ができない場合は、部分的に穴を開けて確認する作業が必要とのこと。

土壌汚染や地中埋設物、アスベストに耐震診断

調査できる範囲で調査をしますが、いざ重要事項説明書に記載するときには、どうしても気になります。
売買に関しては、第三者機関による調査が今後必須になっていくのでしょうか。

墨田区観光ガイドと江東区「土のう」の貸出

ホームページに、２つのページを追加しました(^^♪

墨田区観光ガイド---おすすめサイト

浸水被害に備えて～「土のう」の貸出---生活回覧板

お客様の声

先日、あるお客様から嬉しいメールをいただきました。
日々の仕事の中で、久しぶりにメールを戴くのは嬉しいことですね♪
そしてお客様から「亀戸が気に入った」の一言。とっても嬉しくなったんですよ。

「お客様の声」というページを設けられている業者さんも多いですが、私もちょっとづつ始めてみようと思います。
まだトップページからのリンクがないので、コンテンツとしては未公開ですが、もう少し記事が溜まったらトップページからリンクするようにしようと思います。

お客様の声第１回は「亀戸のマンションと学校・環境について」です。

同業者さんへのリンク

じつは…、今まで同業者さんへのリンクは、あまり積極的じゃなかったんです(^^ゞ

ブログのほうでは、不動産ブログ同盟の皆さんや、江東区内の同業者さんのブログへリンクしていたんですが、メインのホームページのほうは、同業者さんへのリンクはほとんどありませんでした。
確かに同種のホームページ同士のリンクは、検索エンジンに対して有効だとは知っていたのですが…

今回初心に戻って、同業者さんへのリンクを始めることにしました。
でも顔を知っている方だけにしようと思っています。
この業者間リンクを、どのように発展させるかが、ちょっと不安なんです。

今回は、イシイプランニングさん、立神双葉開発さん、ゆいまーるさん、サクラホームさん、そして地元で物件確認などで忙しいところ丁寧にご対応いただいている三協不動産さん、プレイス・マツモトさん、谷田部不動産さんへのリンクを掲載させていただきました。

このほかにも、宮崎のシガレットホームさんや練馬のラビットホームズさん、阿佐ヶ谷のヨシダホームズさん、八柱の新京成ハウジングさん、広島のアルファーランドさん、東武練馬の久富さん、高円寺のヨシケイハウスさん
あー書ききれない。

皆さまをお手本に参考にしながら日々頑張っています。
これからも少しずつ増やしていければなぁと思っていますので、よろしくお願いいたします。

宜しければご協力をお願いいたします。
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ＧＷ初日は午後から雨

午後からの急な雨にびっくりしましたね。

今日はお昼過ぎに案内予約が入っていたのですが、同じ時間帯に「いま亀戸駅にいるので、この物件を見たい」とのお電話をいただきました。
物件が当社のすぐ近くの物件だったので、家内と手分けしてご案内することにしたんです。

でも実は、先週家内も足の骨にひびが入ってしまったんです。息子が骨折しているのに…
亀戸天神の藤を見に来られる方を縫って案内したそうですが、足を固定しているので歩くのはゆっくり。お客様に事情を話して、ゆっくり歩いていただいたそうです。

さて私は、ご予約いただいた売マンションのご案内２件。購入申込みいただけるということで打合せをしていると、突然のどしゃ降り。たまたま車が近くに停めてあったので、それほど濡れずにすみましたが、午後から雨の予報が出ていたら傘を持っていかなくてはいけませんでした。反省。

さて明日はご案内予約はありませんが、売主さん買主さんとの調整や連絡、まだ手が付いていない月末の事務処理にと頑張りたいと思います。３日からの久しぶりのお休みを目指して(^^♪

東京宅建協会江東区支部総会

東京宅建協会江東区支部の通常総会が亀戸のアンフェリシオンで開催されます。

会計監査

今日は朝から、江東東税務署担当官による会計監査が、税理士さん立会いのもと行われました。

普段から心がけているつもりなのですが、やはり緊張しますね。
売上や経費処理など細かくチェックしていただきました。
「基本的には丁寧に処理をしている」とのお褒めの言葉をいただきましたが、さすがに３年前の経費などで一部記憶があいまいな部分がありました。

前回の調査では是認通知を戴いたのですが、完璧に処理をするのは大変なんですね。是認通知はそうそう簡単にはいただけないと言うのが、良く分かりました。
これからも丁寧な仕事を心がけて頑張りたいと思います。

昨日は定休日？

昨日は定休日でした。
何をしていたかと言いますと、物件資料の作成をして、昼前から錦糸町と亀戸の新築・ペット可・ファミリータイプのマンションのご案内、お申込み後の日程のお打合せ。
さぁ床屋に行こうと思ったら、先日入れた買付物件に承諾ＯＫのご連絡を戴いて…（事務所にいてよかった♪）
夜は、亀戸子ども会連合会の理事会に出席。

何とか床屋へは、亀子連の理事会前に行けたのですが、短くしようと思った髪の毛は、ほとんどスポーツ刈りの状態になりました (^^ゞ

本当に定休日？(^^)

私の取り組みが紹介されました！

「本で紹介されました(^^ゞ」にも書いたんですが…
ちょっと恥ずかしいんですが…

バナーを戴いたので、ちょっと広告です。

「あんまりノウハウを公開するのも…」と思われる方もいらっしゃると思いますが、このことはこの本の巻末にある「検証」に書かれている通りだと思います。

同じ「街の不動産屋さん」の多くが、それぞれ各社の個性を発揮した形で成功していくことが、この業界の発展につながり、信頼を得ていくものだと思っているからです。
そして私も、さらに一歩一歩頑張っていきたいと思います。

宅建江東区支部 情報流通委員会

今年は役員改選になりますので、今日は２年の任期最後の情報流通委員会が開かれ、今までの活動の総括と来期に向けた活動方針などを話し合うことになります。

個人的には、指導研修副委員長を２年勤めたあと、情報流通委員長として２期４年、そして今期は総務副委員長を兼務という大役まで頂いたなかで、「会員のためにどこまで活動できたか」と聞かれると、まだやり残した感はあります。
来期は総会を経て決定されるので、とりあえず一区切りとなります。

この２年間共に委員会活動を支えていただいた方は次の方々です。
同じアットドリームユーザーの、新陽商事さん、東進商事さん
社長ブログが秀逸な、蔵不動産さん
ＳＥＯはお任せの、丸林不動産さん
支部の広報委員長兼務の、国際不動産さん
江東宅建青年会会長の、グリーンホームさん
ありがとうございました。

この２年間はこんな活動をしました。

続きを読む "宅建江東区支部　情報流通委員会"

新しい賃貸管理ソフトがやってきた

東京都不動産協同組合から斡旋販売されている新しい賃貸管理ソフト「アイ・キャン賃貸」が、不動産プロのデータコンバートを終えて今日納品になりました。
情報流通委員長という立場上、会員の方からの質問に少しでも答えられるようにと早めに注文したのですが……

どうも不動産プロからのデータコンバートは、入力作業の手間を省く程度と考えたほうがいいようですね。
とりあえず今日は、データコンバートの間に溜まった契約データの入力作業をしたのですが、その中で気がついた点をいくつか書いてみます。

一番の問題は駐車場の物件はまったく移行できないということ。
この影響か、物件が異なった貸主とリンクされてしまい、物件と貸主のリンクを確認する作業が発生すること。
建物の築年月が一部の物件で、西暦と和暦の変換がうまく行っていないこと。
当社でメインで使用しているデータベースのソフトである「アクセス2003」とは、どうも相性が悪いようで、クライアント側で頻繁にアクセスが動かなくなる（サーバー側では１回発生）。

不動産プロとはテーブルの更新タイミングが大きく変わったようで、今までの手順を変える必要があること。うっかりすると、まだ更新済みや契約済みにしたくないのに、処理済の扱いになってしまい、欲しい帳票が打ち出せない。（これは慣れだと思いますが…）
通常１時間程度でできる入力作業が、今日は３時間以上かかってしまいました(^^ゞ
これも慣れですね(^^♪

ただオーナーさんへの精算業務において、駐車場のデータが引き継がれないというのは大きな問題です。ここが改善されないと「即戦力」にはならないかも知れませんねぇ。

問題点ばかり書きましたが、ソフトの内容としては結構使えそうですよ。
契約書や重説、精算書に領収書が、１回の入力作業で流れるように作れるのは、不精な私にとっては「嬉しい」です(*^_^*)

賃貸管理ソフトの研修会

亀戸のカメリアプラザで、今度新しく導入する予定の賃貸管理ソフトの研修会が行われ、事務員さんとともに出席しました。

江東区支部の情報流通委員長として主催者側だったのですが、私も分からない部分があったので、しっかり勉強させていただきました(^^ゞ

レインズ・・・ちょっと気になるニュース

毎朝のニュースチェックで、レインズに関するニュースが２件あったので、気になるニュース・コラムにアップしました。
ニュースの内容は、業界の中では既によく話題になっていることなので、すぐに影響があるとは思えません。

ただ平成１８年はレインズの動きによって、不動産情報の流れが大きく変わる可能性があるので、この関連ニュースは要チェックです。

東京宅建協会江東区支部理事会

今日は、来年度の事業計画案と予算案策定のため、東京宅建協会江東区支部の理事会が開かれました。
さらに役員改選もあり、どの案件もとても重要で慎重な審議が必要です。今月は会議の回数がどうしても多くなりますね。

ご契約ありがとうございます

昨日は、アットドリーム売買版を導入して初めてのご成約でした。
物件情報をお届けする作業が大幅に省力化でき、導入して良かったなぁと感じています。

亀戸では、２月はずいぶん中古マンション市場が動いたようですよ。今回のご成約までに何回かご購入申込みを頂きながら、タッチの差で購入できなかったりしましたが、今回ご希望の物件をご成約いただき、本当にありがとうございました。
お引渡までスムーズに進みますよう頑張ってまいります。

さて、ご契約の後は、別件で夜から借地関係のお打合せに出かけ、今後のいろいろなお手続きについてご説明させていただきました。
クリアしなければならない課題もいくつかありますが、ひとつひとつ確実に迅速に進めていきたいと思います。

お打合せが終わったあとは、カラオケへ♪
久しぶりに歌い過ぎたなぁ(^^ゞ

ということで、今日の定休日も休日返上で営業しています！

コインパーキング

車でご案内の時、駐車違反が心配なので、コインパーキングに車を停めることが良くありますよね。
今日は物件に一番近くにあるのに、満車が多いパーキングがたまたま空いていました。

ラッキー(^^♪

ところが、ご案内が終わり料金を支払うと、
「領収証発行ボタンが壊れている(~o~)」

だから空いていたのか……
次のご予約があったので、自腹で支払いました。
こんなときもありますね (^^ゞ

アットドリーム不動産売買版を導入

今日は、アットドリームというソフトの売買版をインストールしました。
以前から試行錯誤してきたのですが、昨年暮れに行われた「インターネット不動産の事例発表会」が引き金になり導入したんですよ。

ただソフトが使用するフォルダーを、Blogによる売買物件情報ページで使用していたので、その設定とフォルダーの移動で結構時間がかかってしまいました。
明日から使用方法を勉強しながら、物件情報の登録を進めていきます。
これからは、いままで以上に売買物件情報をお届けしていきます。

なお、Blogによる売買物件情報ページは、過去ログを消去して、パスワードを解除しました。
こちらの使い方は、今後考えていきたいと思います。

賃貸不動産管理業協会研修会

研修のテーマは
・不動産証券化の基礎と実務
・実務としてのプロパティマネジメント

しっかり勉強していきます。

東京宅建協会江東区支部新年会

これなんでしょう？

今日から通常営業させていただいております。

早速ですが、これ何かわかりますか？

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社歴について

当社の事業経歴を語る上で、とてもお世話になり、共同事業を展開させていただいた方が、昨日お亡くなりになられました。

当社は、昭和２７年、現在事務所北側にある当社駐車場の場所に、賃貸アパートを建設し、本格的に不動産業へ参入しました。

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亀戸のホームオフィス

ＳＯＨＯ（スモールオフィス、ホームオフィス）。
スモールオフィス物件は時々見るようになりましたが、賃貸でのホームオフィスってなかなか見ませんよね。

亀戸サンストリート隣接の場所に、リノベーションによって誕生した「ホームオフィス」の紹介を今日アップしました。ぜひご覧になってみてくださいね。

賃貸住宅フェアへ

やっぱり気になってしょうがなくって、やり繰りしてやって来ました。
この賃貸住宅フェアでの情報が、当社の賃貸管理の近代化に結びついているんだということを、あらためて再確認しました。

まだ整理していませんが、今年のポイントは次のように感じました。
・「コンサルティング」「マネージメント」の更なる向上
・地図情報のデータベース化

街の不動産屋さんに紹介されました♪

「街の不動産屋さん」を紹介するページで、当社をご紹介いただく連載が始まりました(^^♪
ちょっと照れますけれど、読んでみてくださいね。

私たちは何をすべきか

昨日インターネットセミナーが終わった後に、
浅見社長から「日記も良いけれど、構造計算書偽造問題について何で意見を書かないんだ？」とご指摘をいただきました。

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宅建江東区支部インターネット活用セミナー

宅建江東区支部では、不動産データ＆ジャーナル社の浅見社長に講師をお願いし、情報流通委員会主催の「インターネット活用セミナー（３回シリーズ）」を行ってまいりましたが、昨日第３回目のセミナーが開かれました。

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ホームページの変遷

今日ホームページのリニューアル版をオープンしました。
まだ細かいページのリンクが、古いままになっている箇所もあったり、コンテンツの内容が少なかったりする部分もあるかと思いますが、これから徐々に修正・追加していきますので宜しくお願いいたします。

さて今回のリニューアルが２回目となります。
過去のリニューアルの歴史は、下記のリンクで確認することができます。

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pingがうまく送れているのかなぁ？

ホームページのリニューアルも最終段階にやってきました。

昨日から少しずつ各コンテンツへのアップを始めたんですよ。
ｐｉｎｇも記事を投稿するごとに、gooやココログ・myblogなど主だったところに送信しているんですが、RSS収集サイトにはまったく反映されていないようです (ToT)

トップページに、新しく作ったblogが更新されると表示されるようにしてみましたので、お気づきの点があったら、こっそり教えてくださいね♪

物件調査にかける時間

今日は物件調査のために水道局へ行ってきました。埋設管の確認調査のためです。

最近では、インターネット等の普及により、物件調査にかかる時間がだいぶ短縮できるようになってきました。登記情報も下水道もネットで調べられるし、ガスはＦＡＸでＯＫ。
水道も前回の調査のときは、個人情報保護法の関係で委任状をといわれていましたが、今回は埋設管と引込み状況は無料でコピーができるようになって、だいぶ対応が変わってきました。

できれば都市計画から、道路種別や幅員、水道、何でもネットで調べられるようになると良いのですが・・・。
千葉市では公法上の制限や道路状況、下水の整備状況など、市役所の端末で見られるようになっているのにびっくりしました。

近い将来、物件調査のために役所回りをするということも少なくなってくるんでしょうか。
それともさらに調査項目が増えて、「便利になっても、調査にかける時間的には変わらない。さらに綿密な調査を」となるのでしょうか。

私は後者のような気がしています。

ブログとホームページのリニューアル

昨日は定休日だったのですが、頼まれている仕事の期限が迫っておりましたので、終日その作業をしておりました。
途中、気分転換に「エアロビクス」に行く余裕？もあったんですが、結局日本代表サッカーの試合が始まっても終わらず、サッカーを気にしながら最後の仕上げをしている状態でした。(^^ゞ

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江東区支部インターネット研修会

第２回目のインターネット研修会を実施しています

今夜は会議です

今週は良く考えると、毎日のように会合があります。
月曜日は、商店街の役員会
火曜日は、東京宅建協会本部での情報流通委員会
水曜日は、消防団の火災予防の広報
今日は、東京宅建協会江東区支部の理事会
明日は、不動産データ&ジャーナル社の研修会

今日の江東区支部理事会の報告は、資料からみるとどうも私が一番多そうですね。

江東区支部のホームページは昨日だいぶ変更したんですよ。見た目ですぐ分かるのは、お知らせの部分です。
今度本部からのお知らせを、ブログを利用して各支部のホームページを自動的に更新できるようにするそうなのですが、その準備のために一部変更しました。
でも一番大変だったのは、見た目で分からない「物件検索」方法の変更でした (^^ゞ

では時間なので行ってきます。

東京不動産会館

今日は、東京都宅地建物取引業協会の本部がある東京不動産会館で、情報流通委員会の会議が行われ出席してきました。

鍵の交換をしています

まもなくご入居される物件で、鍵の交換をしました。
このタイプの鍵は、シリンダー交換が比較的楽なので助かります。

この物件に取り付けた鍵は、オプナスＭＭＸといって、
昨年の賃貸住宅フェア前日の日記でもご紹介させていただいた鍵なんですよ。

今年も１２月に、賃貸住宅フェアが行われますが、積極的に良いものは取り入れ、ご提案して行きたいと思っています(^^♪

携帯電話からのアクセス

１０月に新しいサーバーに変更と同時に、ちょっと高機能なアクセス解析ツールを導入したんですよ。
１１月になったところで内容を見てみると、携帯電話からのアクセスが結構あることが分かりました。

物件情報をご覧になっておられる方のうち、８%強の方が携帯用物件情報のページへアクセスいただいているんです。
単に数字を見ているだけなので、この数字が多いのか少ないのかは分かりませんが、これぐらいのアクセスがあると、アットドリームで作っている携帯電話用物件情報ページを、もう少し検索しやすいようにして欲しいなぁと思いました。
ね、リングアンドリンクさん(^^♪

１１月の話題をもう二つ
ココログが今日から無料で容量アップされて、５ギガバイトに増えました。これで容量の心配要りません♪
７月から体重管理表を付けているのですが、今朝で２．４キロ減となりました。目標体重まであと４キロです（*^_^*）

パノラマ画像が早すぎて見えない？

パソコンを新しくしてから次々と考えられないことが起きてきます。
物件の紹介ページでは、内部の様子をパノラマ動画でご覧いただけるようにしているのですが、新しいパソコンでそのページを確認したら、高速回転するんです。

パソコンのスペックのためかなぁとも考えたのですが、
同じシステムを入れている住ステーション浦和さんのパノラマ動画はゆっくりと見やすく動くんです (~o~)

メーカーさんに問合せをしてみると、丁寧に対応していただいたので大変助かりました。
どうもサイドメニューを表示したタイプでその現象が出ているようで、標準仕様は大丈夫なようなんです。パソコンも比較的最近の機種でその現象が現れるとのことでした。

さっそく画像のページを変更する作業を始めたのですが、動画をウインドサイズ指定したポップアップで表示しているので、関連する全部のページを変更するのは大変なんです。
とりあえず暫定処置をしたのですが、かえって大きく見えていいかなぁとも思っています。

変更前のパノラマ動画（画面をクリックで高速回転）

変更後のパノラマ動画

さて、皆さんのパソコンではどのように表示されているのでしょうか？

不動産Ｐｒｏ（ソフトの名前です）

新しいパソコンに変わって、１０日ほど経ちました。
大体全部移行が終わったかなぁと思っても、ぽつぽつと忘れているものがあるんですよね。今日は音声ファイルとフォントの移し忘れがあり、以前のパソコンから移す作業をしました。

今回の作業で一番困ったので、われわれ業界で作ったソフト「不動産Ｐｒｏ｣です。
すでに販売中止となり、後継ソフトも岩崎さんが書かれているように、もうまもなくリリースという段階にきていますが、今は不動産Ｐｒｏが頼りです。
***書式や物件管理は、最新版で行っておりますが***

このソフト、データの移行が面倒くさくって、インストールして、データファイルを入れただけではちゃんと動いてくれないんです。図面に関しては会社情報も引き継いでくれない・・・

でもどうにか再インストールして使っていると、賃料の計算が間違えているんです。
ふと以前のことを思い出して
「そうだパッチを途中で入れたっけ」
「東京都不動産協同組合のホームページからダウンロードできたよなぁ」

さっそく協同組合のホームページへアクセスすると・・・、
ホームページリニューアルのためか？ぜんぜん違う英語のページに行ってしまうんです。

しょうがないので思い切って、データファイルだけでなく全部コピーしたら、何てこと無い、無事動きました。
ついでに不動産Ｐｒｏ作図ソフトも全部コピーしてみたら、書式も設定も全部引き継げて、パスワード解除の画面も出ずに無事動き始めました。（色設定だけは引き継げなかったようですが）

なーんだ最初からこうすれば良かったのか(^^♪
後継ソフトがもうすぐですが、とりあえず数年はフォロー体制はとって欲しいなぁと感じた出来事でした。

高齢者円滑入居賃貸住宅に関する研修

今日は午後から、東京宅建協会本部で「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に関連する、「あんしん入居制度」の研修会に参加してきました。
これは、あんしん入居制度取扱店として登録し、実際に業務をするための手順等に関する研修なんですよ。

制度等の内容については、こちらもご覧になってみてくださいね。

不動産業インターネット活用セミナー

江東区支部では、不動産データ＆ジャーナル社の浅見社長に講師をお願いし、不動産業インターネット活用セミナー３回シリーズを開始しました。
第１回目は、業界の現状認識と基本的な考え方を中心にご講義いただき、３５名の方が熱心に勉強させていただきました。

物件写真

今日も良い天気でしたね。天気がいいと、とても気持ちが良いです。

さて今日は、国勢調査の集計も終わって一息ついたところで、天気も良いので物件の写真を撮りに行ってきました。外観とともに内部のパノラマ撮影です。

基本的に、パノラマ撮影はリフォームが完了してから行うのですが、今日は撮影すべきか迷ってしまった物件がありました。
と言うのは、その物件は日当たりが良いため、畳替えはお申し込みが入ってから行うんです。ですから内部を撮影してパノラマにすると畳の日焼けの後がくっきり出てしまうんですよ。
畳替えの説明コメントを入れようと思っても、パノラマには入らないなぁと思って、今日は撮影してきませんでした。

ところが(^^♪
この日記を書いていたら、いいこと思いつきました。パノラマ画像の下にコメントを入れる方法があったんです。さっそく試してみて大丈夫でしたら、畳替え前の物件もパノラマ画像をアップしますね。

さて昨夜は国勢調査の集計のために深夜までかかってしまったので、今日は早めに終わりにしたいと思います。

江東区支部でインターネットセミナー開催

東京宅建協会江東区支部では、10月18日インターネットセミナーの開催します。
講師には、不動産データジャーナル社の浅見社長にお願いさせていただきました。

江東区内でも、ホームページやブログを使っておられる方も増えてきましたが、浅見先生のお話を聞くと、目から鱗のお話ばかりでなく、これからの不動産業のあり方がより明確に見えてくるのではないでしょうか。

練馬区支部で行われたときに出席できなかったので、今回のセミナーは情報流通委員長としての主催者側ではなく、一受講者としてとても楽しみにしています。

サーバー移行中です

ホームページリニューアルのために、本日サーバー移行申請を行いました。

数日後に新しいサーバーへ接続されるようになると思うのですが、新しいサーバーに移ると、アクセスカウンターが一時的に表示されなくなります。

それと同時に物件データも表示されなくなると思いますが、移行完了が確認でき次第、最新の物件データをアップしますので、よろしくお願いします。

新しいサーバーは、いろいろな機能が追加されているのですが、まずは今まで通りご利用いただけるようにして、それから徐々に追加していきたいと思っています。
・・・実はまだ全然理解が進んでいないんです(^_^;)

結論はＨＤＤ障害

昨日から社内LANがうまく動かない件で、今日はサポート契約をしている会社から来ていただいて調査していただきました。
結論は、どうもサーバーのハードディスクに不具合があるようです。

不動産の仕事をする前はコンピューターメーカーに勤めていましたので、「パソコンは壊れるものだ」と思っていますが、今まで順調に動いていただけにショックです。

1台が止まっても業務に支障が出ないようにしているので大きな問題はありませんが、データーの入れ替え作業などで仕事が止まってしまう方が、今はちょっときついですね。

とりあえず原因がわかったので、良しとしましょう♪

不動産フェア

盛大に開催されました

街の不動産屋さん・・・

研修から帰ってきました。
ずばりキーワードは「街の不動産屋さん」

テーマ１とテーマ２ではアプローチの仕方に違いはあるにしろ、地域密着の不動産業者に対する社会的なニーズの高まりを感じ、より一層、私の仕事に対する姿勢がはっきりしたような気がします。
そして講師の方が私の背中を前向きに押してくれる、そんな研修でした。

ただ時間の制約の関係で、金丸社長の講演時間があまりとれなかったのがちょっと残念でしたが、次回のお楽しみということで、講師の皆さん本当にありがとうございました。

さて明日は定休日ですが、下記のテーマに関する賃貸不動産管理業協会の研修会に行ってきます。
●弁護士による、賃貸管理業務上、いつ発生しても不思議でない
　　トラブル事例についての、対処法、法的根拠等の解説
●賃貸物件における防犯対策、危機管理

東京宅建協会江東区支部の研修会

本日は午後から、東京宅建協会江東区支部の研修会が行なわれます。

テーマ１
●少子高齢化時代を勝ち残る不動産業とは
　　～ 地域密着型経営のススメ ～
　　講師：不動産コンサルタント　井上康子氏

テーマ２
●インターネット不動産成功への道
　　～ インターネットとメールをフル活用 ～
　　講師：インターネット不動産コンサルタント　金丸信一氏

今日の支部研修は、指導研修委員会とタイアップした本年度の江東区支部情報流通委員会の第１回研修でもあり、役員としての準備もありますので、早めに行ってきます。

江東宅建青年会 研修会

今日のテーマは「任意売却市場の現状と実務」です。

研修会

インターネット不動産関係の研修会に参加してきました。
同業の方とお話しするのは、いつも自分の頭を整理してくれるんです。

実は、使っているソフト「アットドリーム」の初歩的な基本機能を知らないことに気が付いて・・・・・
操作講習会へ参加するたびに、新しい使い方を覚えていくという、のんびりした私です。

それにしても知らなかった・・・基本機能。今回教えていただいて本当に良かったです。やっぱり、分からないことは聞いてみるものですね。

お世話になった皆様、本当にありがとうございました。

江東区役所へ行ってきます

今日は当初の予定でもあったんですが、売買契約の事前に行なう重要事項説明の調査のため江東区役所へこれから行ってきます。東京都庁での調査で一部不明な点が出てきたためなんですよ。

そこへ今朝になって、江東区のマンション等建設指導要綱が一部改正され、平成１７年９月１日から施行されるという・・・、先月調査のため行った時にはそんな話しは出なかったのに・・・。

当社に備付けておいた建設指導要綱の最新版も差換えなければと思って、江東区のダウンロードページへ行っているんですが、朝からアクセス数が多いようで、なかなかページが開きません。

時間があまり無いので、この書類ももらってくるようにしたいと思います。念の為その他の条例も変更がないか確認してこようと思っています。

・・・ここまで書いてアクセスしたら、ダウンロードできました。でも区役所へは行ってきます。

東京宅建協会本部 情報流通委員会

今日は午後から飯田橋において、東京宅建協会本部の情報流通・情報事業合同委員会に出席してきました。

はじめに不動産物件検索・登録システムであるハトマークネットの利用実績や、契約者アンケートの結果報告が行なわれ、つづいて、新しい賃貸（売買）管理ソフト、各支部のホームページの運営に関すること、ハトマークネットの推進やＰＲに関することが話し合われました。
業界の多くの会員に関係してくることですので、時間が足りないくらい活発に議論されました。

話は変わるんですが、会議のために席に着くと、会議資料とともに見覚えのある本が・・・

そうなんです『不動産業ブログ戦略／作り方から活用まで』の本が、出席委員の席においてあったんです。おまけに私の記事が掲載されているというご紹介まで・・・。
嬉しいような恥ずかしいような気持ちでした。

研修会に来ています

今日は、宅地建物取引業法に基づく研修会に来ています

東京宅建 江東区支部 理事会

今日は当社の所属する、東京都宅地建物取引業協会江東区支部の理事会が開かれ出席してきました。

情報流通委員長として、また総務副委員長として報告させていただきました。各委員会からの報告の後に、いろいろ話題が出ましたが、みな真剣です。
東京宅建としてのブレザーや、登記法改正に絡んだ中間省略登記、個人情報保護法に関連する対応策、政策に関すること、都営住宅の管理受託について、全宅住宅ローンの取扱い方法・・・。

全宅住宅ローンに関しては、既に具体的な手続きに入っておられる方もおられて、とても参考になりました。やっぱり座学より実践ですねぇ。

情報流通委員会としては、再来週に開かれる東京宅建本部の委員会の内容によって、会員向け研修会や支部ＨＰの変更等の対応が変わるため、今日は重要な報告や提案ができませんでしたが、８月からは忙しくなると思います。

取り急ぎ明日やらなければならないことも、いくつか出てきましたが、とにかく頑張ります！

入居立会い

入居立会いといっても、お引越しに立ち会うわけではないんですよ。
入居のご説明と言ったほうが良いかもしれませんね。

今日は２組のお隣同士に入居される方が、偶然に一緒になり、入居のご説明をさせていただきました。
器具の説明書をお渡ししたり、引越し手続きのご説明をしたあとに、現地で台所のコンセントの説明、そしてゴミ集積場と収集日・分別方法の説明・・・ｅｔｃ、

今日のご説明で時に注意したのは、台所のコンセントとゴミの集積場です。

台所のコンセントは、
●電子レンジや炊飯器など大量に電気を使用する器具用の専用回路になっているコンセント
●その他の場所にあるコンセントと同一回路を使用しているもの
とが、最近は分かれてきているものが多くなってきているんですよ。
差す場所を間違えると、頻繁にブレーカーが落ちたりするので、注意が必要です。

それとゴミの集積場、私も家主さんにうかがうまでは気が付かなかったんですが、一番近い集積場でも、道路の反対側は違うんだそうです。この物件だけなのかどうか分かりませんが、同じ区画の中の集積場に出すのが原則だそうで、今日は現地でご説明して本当に良かったと思います。

一度にたくさんのことをご説明したので、たぶん大変だったのではないかと思いますが、もし分からない点が出てきたら気軽にお問合せして下さいね。

ただ、ご説明するのを忘れたことがあることに今気が付いたんです。
「郵便受けの暗証番号」
さっそくご連絡しなくては・・・。

新築賃貸物件のプラン

土地の活用方法からご相談いただいて企画・設計等から参加させていただき、７月１日から入居開始の新築賃貸住宅の物件は、おかげさまで本日すべてにお申込みが入り、満室でのスタートができるようになりました。
大丈夫とは思っていましたが、正直ホッとしています。

現在また違う案件で、新築賃貸物件の企画を検討を始めました。前回と大きく違うことは駅からの距離と立地環境です。また、最近亀戸では、広めの１ＤＫの供給が過剰気味のような気がしてならないんです。

賃貸物件は、いろいろな面から長いサイクルで収益が継続的に見込めるプランを検討していく訳ですが、同じ亀戸でも、その土地の環境や将来動向、周辺の需要や供給状況、お客様のニーズの変化など、全く異なってくるんですよ。

いろいろな角度から、設計士さんや会計士さん、事業用物件であればターゲットと考えているテナントの事業を実際に行なっている方など、地元に精通した専門家グループとの検討が必要ですね。

特に注意しなければならないのは、今後確実に向かっている高齢化社会とどう向き合うかです。単に建物の設備のお話しをしている訳ではなく、賃貸事業としてどう向き合うかという最初の姿勢が大事なような気がしています。

そしてこの亀戸周辺地域が、その将来に向かってどのように変わっていくか、そこをオーナーさんとしてどのように考えていらっしゃるか、また何を希望しておられるのかを良く伺い、専門家グループと今後何回も話し合いをしていきながらプランを作っていくことになるんですよ。

今夜は、このプランについての夢を見そうだなぁ・・・(^^♪

損害保険代理店業務連絡会

損害保険代理店業務連絡会のため上野に来ました

java???

今日は私一人の時にお客様がお見えになられました。その後に予約が入っていたのでご案内ができなかったのですが、
「あっそうだ。この物件はちょうど昨日360度パノラマをアップした物件だ。」という事に気が付いて、接客カウンターのパソコンでパノラマ画像を使用してご案内することにしました。

ところが・・・、接客カウンターのパソコンで画像が表示されないんです。^_^;
お客様には申し訳なかったのですが、事務机の方へお越しいただき、私のパソコンを使ってご案内いたしました。

後で調べてみると、接客カウンターのパソコンにはjavaソフトが入っていなかったんです。さっそくインストールしましたのでもう大丈夫です。

でも、当社のパソコンで見ることができなかったということは・・・。そうです、もしかしたらＨＰをご覧になられているお客様の中で、もしかしたらパノラマ画像が見れない方がおられるのでは・・・、多分おられると思います。

javaのご説明項目を、早急に取り付けないといけないなぁと思い、ＩＴサポーターの方に聞いてみようとしたら今日はお休みですよね。

javaソフトって何だろう？？？

土壌・埋設物の調査

事務所で仕事をしていると、
「今月末引渡しの物件を解体していると、古井戸が出てきた」
と言う電話がかかってきました。

すぐにお客様と待ち合わせをして現地へ行くと、立派な古井戸があるじゃないですか。
古井戸の上に建物が建っていたようなんです。
近くの戦前から住んでいるご近所の方に確認したのですが、全く記憶がないそうで、相当以前のもののようです。

最終的に打合せをして、水を抜いて状況を確認し、井戸を閉める儀式をしたのちに、作業を続けることになりました。

「埋設物の調査はしていません」と重要事項ではご説明しているのですが、皆さんすぐに現地で確認をしていただき、了解を頂いたのでほっとしています。

アットドリームの入力

当社へお越しになられたり、お電話をいただいた方で、「ちょっと変わったな」とお気づきになられた方はいらっしゃいますでしょうか？

じつは、今までの事務員さんが４月で退職されて、５月から家内の友人の方にお手伝いいただいているんです。
とっても元気な方で、事務所の中が一層明るくなるんですよ♪

またパソコンも上手にこなすので大変助かっています。
当社では@dream2000（アットドリーム）というソフトを使って、お客様のご希望条件にマッチした物件をメールでお送りするんですが、日々物件の入力や確認・更新が大切な業務の一つになっているんです。

前の事務員さんも早かったですが、手際良く入力して、物件確認してもらえるので、ＨＰ上での公開物件の２０倍以上ある非公開物件の図面登録率がこの１週間で一気に上がったんですよ。お客様からのお問合せをお待ちしています(^^♪

それにしても私より事務員さんの方が上手に入力できるなんて、ちょっと自信をなくしてしまいます。
・・・というより「アットドリームというソフトがユーザーフレンドリーなんだ」という事にして置きましょう(^。^)

さて、今日も消防団の訓練に行きます。
明日の朝は近隣町会の方や災害協力隊の方をご招待した、公開訓練と消防団活動の披露会があります。まだ仕上がり具合が今ひとつなので心配ですが、がんばって行ないたいと思います。

アップした日にお申込み♪

リフォームが完了し、昨日インターネットへのアップと、現地看板を取り付けた物件に、昨夕お申込したいとご連絡があり、今日お申込をいただきました。

久しぶりの速さに、びっくりしています。
お話を伺うと、リフォーム中に何回かご覧いただいていて、ご検討されておられたそうです。
昨日いよいよ現地看板が取り付けられ、募集が開始されたので、先にお電話でのお申込みをいただいたようですね。
本当に物件を気に入っていただきありがたい限りです。

じつは今回のようなケースになるのではと密かに思っている物件があるんです。
来週後半に正式に募集を開始するのですが、亀戸には珍しい物件なんですよ。

土地の活用方法からご相談いただいていたのですが、当社の提案をご採用いただき、賃貸住宅を建築することになった物件です。企画・設計等から参加させていただき、本当にいい物件ができたと思っています。

今日はまだご紹介できないのが残念ですが、もう少ししたらアップさせていただきますので、宜しくお願い致します。
私もとっても楽しみにしています♪