借地権のメリット・デメリット

借地権は、大きく区分すると、「旧借地法(旧法)」と「現在の借地借家法(新法)」に区分されます。旧法借地権は新法借地権に比べて、借地権者の権利が強くなっています。
以下は旧法借地権に関する説明です。

借地権のメリットとしては、
・所有権よりも安く買えるので、同じ金額であれば広い土地・利便性のよい土地を購入できる。

デメリットとしては、
・地代(借地賃料)の支払が必要(一般的に固定資産税の2~3倍程度。なお土地の固定資産税は地主負担)
・借地権上の建物を、増築・大規模修繕や建替えをする場合、木造や軽量鉄骨の建物(非堅固建物)から重量鉄骨・鉄筋コンクリートなどの建物(堅固建物)へ建替える場合の条件変更、第三者への譲渡、などの場合に承諾料の支払が必要。
・非堅固で20年、堅固建物は30年ごとに更新料が必要。
・借地権上の建物を担保に借入を行う場合、地主の印鑑と印鑑証明が必要。
・そのときの時勢により、所有権に対する借地権の金融機関による担保評価に変動がある。

各種承諾料については、過去から多数の判例が出ているため、ある程度の目安が出ています。また相続のようなケースでも名義変更の場合は承諾料は不要です(遺贈を除く)。


メリットに比べてデメリットの記載が多くなっていますが、購入代金が安いので、多くの判例を参考に更新料の支払を勘案しても、建替えや譲渡の予定がない場合は、購入代金の安さは、大きなメリットとなると思います。

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借地権における譲渡承諾料~相続、遺贈、生前贈与

借地権を譲渡する場合には、原則として地主の承諾が必要で、その際に譲渡承諾料の支払が必要になってきます。金額的には借地権価格の10%というケースが圧倒的に多いようです。

ただし、相続による名義変更の場合は譲渡承諾料の問題は発生しません。
法定相続や遺産分割協議書による相続であれば、その旨を地主さんへ連絡するだけで一般的には大丈夫です。
銀行から抵当権等の問題で、借地契約名義の確認等の書類提出を求められた場合には、地主さんへ捺印していただく必要が出てきますので、謝礼程度が必要になる場合もあります。

それ以外の遺言による遺贈等の場合は、承諾料が必要となりますのでご注意下さい。

次に、息子さんに生前贈与したいというようなケースです。
税理士さんになどに相談して、「生前贈与を行なっても税金がかからない」という場合でも、譲渡承諾料(名義変更承諾料)がかかります。
推定相続人に対する生前贈与の場合も、譲渡承諾料が必要になることが多いのです。
といっても、借地権が相続された場合に譲渡承諾料の支払が原則必要ないことから、通常の譲渡承諾料よりは安くなるのですが、
「借地権の推定相続人への生前贈与の場合、譲渡承諾料の支払をする」
という裁判所の判例があるので注意が必要です。

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借地における増改築承諾料-2

前回(借地における増改築承諾料-1)から続く

ところで、なぜ増改築承諾料の支払いが必要になるのでしょうか?

借地契約は、建物の所有を目的としたものです。(これは基本ですよね)
一般的な理由としては、
この建物が「古いか、旧借地法で言う朽廃に近い状態か」によって借地更新時期における更新拒絶の正当事由の一部になったり、朽廃であれば旧借地法では借地終了になる可能性も出てきます。
この建物を新しくするわけですから、当然借地権としての権利を高めることになるわけです。

ここでの注意は、現借地借家法と旧借地法では扱いが違うことです。
現借地借家法では、朽廃は通常の滅失(火災・地震・風水害等による建物の消滅)と同じように扱われ、朽廃による借地権の終了はなくなったんですよ。逆に言うと、旧借地法の場合は、朽廃により借地が終了する場合(法定更新をした場合や期間の定めがない場合など)があるのです。

この増改築承諾料の話しは、借地契約上で増改築の禁止特約がある場合の話しとして、第1回で書きましたが、禁止特約であることに充分注意して下さい。
もし先に増改築工事を始めてしまった場合、重大な契約違反となり解約解除事由になることが普通で、裁判所も工事着手後の申立ては状況によっては非常に難しくなります。

なお、部分的な改築や増築、大規模修繕に関しても、承諾料の支払いが必要になる場合がありますが、通常の修繕の範囲であれば、承諾は必要がありません。

書いていてだんだん難しい書き方になってしまいましたが、借地は建物を所有するためには、とても良い権利の一つです。いくつかの大事なポイントさえ間違えなければ、大丈夫です。
もし建替えや修繕の予定がある場合には、できるだけ早めに、地主さんや、私たち町の不動産業者に相談してみて下さいね。
手続きや段取りなどのアドバイスなど、少しずつでも皆様のお役に立てるよう日夜頑張っています。

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借地における増改築承諾料-1

増改築承諾料(建替承諾料とも言われます)とは、借地契約上で増改築の禁止特約がある場合(一般的には禁止特約があることがほとんどです)に、借地契約の条件変更を伴わずに借地上の建物を建替・増改築する際に、借地人から地主へ支払われる承諾料です。

借地条件の変更を伴わないというのは、「借地上の建物の構造が変わらない」と考えると分かりやすいかもしれません。木造から木造への建替えで、その他契約条件の変更がない場合ですね。
借地契約では、非堅固建物・堅固建物とわけられますが、これが変わらなければ増改築承諾料、変わると条件変更承諾料となります。

建替えの場合、借地非訟事件では更地所有権価格の3~5%程度とする事例が多いようです。

ちなみに、軽量鉄骨の建物が非堅固・堅固どちらに該当するかは、裁判所でも判断がわかれているようです。

・・・次回に続く

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借地契約で必要な承諾料

私どもでは地元を中心に借地のお取扱いもさせていただいておりますので、借地に関するご相談のお客様もよくお見えになります。ご相談で多いのは、更新や承諾料、相続に関する内容が多いようです。

借地で契約期間中に授受される金銭は、地代の他にだいたい次のようなものがあります。

1.増改築承諾料
2.条件変更承諾料
3.譲渡承諾料
4.更新料

今回は、借地の契約の途中で発生する承諾料等の種類を書くだけとなりますが、これから少しずつ書いていきたいと思います。
借地非訟事件便覧などを参考にしながらまとめていきたいと思いますが、承諾料の授受や金額的なものは、裁判例や地域・年代によって大きく変わる場合がありますので、あくまでも参考ということでお許し下さい。

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駐車場貸付と消費税

駐車場と消費税は判断を迷うことがあります。
総額表示になっている部分もあり、税率の改定も今後予定されていますので、簡単にですが、ちょっとまとめてみます。
なお判断に迷った場合は、税理士さん等に必ず確認をお願いします。ここに書いていることはあくまで参考ということで(^^ゞ

消費税を納める必要があるか無いかは、駐車場収入だけで判断するのはちょっと危ないんです。建物に付属する駐車場がある場合は要注意です。

駐車場の賃料収入が1000万円以下でも、住宅部分を除く店舗や事務所の賃料収入、他に不動産以外の事業収入がある場合は、これらの収入と駐車場収入を合算して考える必要があります。

そして駐車場付共同住宅には、さまざまな形態がありますよね。
各住戸に駐車場一区画を必ず割り当てていて、住宅の賃貸契約に付随している場合は、住宅の貸付とみなして消費税の対象となりませんが、それ以外の駐車場は施設の設置状況によって課税が判断されますので、該当するか不安な場合は確認することも必要です。

なお駐車場貸付の場合、消費税と個人事業税の扱いが異なりますので、こちらも注意が必要です。

個人事業税における駐車場業の認定基準は、駐車可能台数が10台以上、建築物である駐車場や機械駐車場の場合台数に関係なく、駐車場業と認定されます。

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東京ルール(賃貸住宅紛争防止条例)

東京都では東京ルール 「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」(通称:賃貸住宅紛争防止条例)における、契約時に宅地建物取引業者が説明しなくてはならない事項を定められています。

平成16年10月1日から施行され、東京都内の居住用物件が対象となり、都内の物件を取り扱う場合は他県の業者も説明義務が課されます。内容は東京都の資料を見ていただいた方が誤解がないと思いますが、おおむね次のような事項です。

●費用負担の一般原則の説明

入居中の住宅の使用及び収益に必要な修繕、退去時の経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧費用は賃貸人負担
賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由により生じた住宅の損耗等の復旧費用は賃借人負担

●例外として賃借人負担とする特約の説明

入居中の小規模な修繕については、賃貸人の修繕義務を免除し、賃借人が自らの費用負担で行うことができる旨の特約を定めることができる。(電球・水栓(パッキン)等の消耗品交換など)

退去時における一般原則とは異なる特約を定めることができる。ただし、
1)特約の必要性や暴利的でない
2)賃借人が原状回復義務を超えた修繕義務をおうことを認識している
3)賃借人がその特約を受け入れることをはっきりと意思表示している
ことが用件となり、特約はすべて認められる訳ではない。

●当該契約における賃借人の負担内容(場合に応じて説明)

●賃借人の入居期間中の設備等の修繕及び維持管理等に関する連絡先となる者の、共用部分・専用部分ごとの連絡先

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賃貸住宅の防犯対策

分譲マンションは、居住者の意思でセキュリティ・アップができますが、賃貸住宅はオーナー様の考え方が、物件の防犯設備を充実させるかどうかを左右します。入居者が防犯機能を高めて欲しいと考えても、オーナー様のご了解がなければ、ハード面は充実されません。そこで、私どもが、市場動向を見ながら、オーナー様に防犯機能の提案をすることになります。

最近の賃貸マンションはオートロック装備が標準、防犯カメラの設置も増えています。賃貸住宅でもセキュリティの整備が重要になっています。防犯という点では主にカギに焦点が当たることが多いようです。賃貸住宅の入居者が替わる場合、オーナー様がカギを新しくするのが、首都圏では一般的です。
グレードが高く入退去ごとにカギそのものを交換する必要がない鍵への変更は、導入コストが高くなりますが、長い目で見れば、今までの鍵とさほどの差ではないとの見方もあるようです。

賃貸住宅でも、セキュリティを高めるには、設計段階から防犯に気を配った企画が必要になっています。
さらに、阪神大震災の際に賃貸住宅における20歳代の単身者の被害が大きかったことも含め、防犯とともに防災対策としても、賃貸住宅における地域コミュニティへの参加をどのように充実させるかが、オーナー様・ご入居者様・管理会社の今後の課題であると当社は考えています。

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江東ケーブルテレビで地デジをご覧の方はご注意ください

20170608162218_00001江東ケーブルテレビで地デジをご覧の方は、一部送信方法が変更となります。

亀戸・大島地区は6月21日に切替わる予定ですので、万一テレビの映りが悪くなったり、正常に受信できなくなった場合には、テレビの「初期設定」機能の「チャンネル設定」を行っていただく必要があります。

万一操作が分からない場合やブースターの調整が必要な場合は、東京ベイネットワーク(江東ケーブルテレビ)へご連絡をお願いいたします。

画像をクリックすると案内チラシが少し大きく表示されます。

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東京都消防協会功労章の伝達がありました

17796874_1347581021990651_379433918先日、東京都消防協会功労章の伝達がありました。

消防団に入って27年。まもなく人生の半分になろうとしています。
まだまだ現役、頑張ります。

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