賃貸かわら版2018年11月号を発行しました

賃貸かわら版2018年11月号を本日発行しました。
毎月の定期報告書とともにお送りさせていただきますので宜しくお願い申し上げます。

内容はこちらからご覧頂くこともできます。

賃貸かわら版2018年11月号(pdf 3.3M)

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賃貸かわら版2018年10月号を発行しました

賃貸かわら版2018年10月号を本日発行しました。
毎月の定期報告書とともにお送りさせていただきますので宜しくお願い申し上げます。

内容はこちらからご覧頂くこともできます。

賃貸かわら版2018年10月号(pdf 3.3M)

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夏季休業のお知らせ

8月12日より8月16日まで、夏季休業させていただきます。


【緊急時の対応について】
弊社休業中でも
「賃貸管理センター」は、無休でご対応させていただきます。

万一弊社休業中に緊急のご用件等がございましたら、鍵と水周りのトラブルに関してはご加入いただいております各保険会社の窓口、その他の場合は「賃貸管理センター」をご利用ください。

なお、賃貸管理センターをご利用いただけるお客様は、弊社にて集金管理している建物をご利用のお客様となりますので、ご了承のほどお願い申し上げます。

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宅地建物取引業免許の更新

宅地建物取引業の免許が更新となりました。
免許番号に変更はありませんがカッコ内の数字が(16)になり、ホームページや各サイトの番号を更新し、ほぼ完了しました。
まだ広告図面が(15)のものがありますが、これも順次差し替えていきます。

今後ともよろしくお願い申し上げます。

会社情報のページ

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賃貸かわら版2018年8月号を発行しました

賃貸かわら版2018年8月号を本日発行しました。
毎月の定期報告書とともにお送りさせていただきますので宜しくお願い申し上げます。

内容はこちらからご覧頂くこともできます。

賃貸かわら版2018年8月号(pdf 3.2M)

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5月3日~6日 お休みさせていただきます

5月3日~6日はゴールデンウィークの休業とさせていただきます。

7日より通常営業させていただきますので宜しくお願い申し上げます。

弊社休業中でも
「賃貸管理センター」は、無休でご対応させていただきます。
万一弊社休業中に緊急のご用件等がございましたら、鍵と水周りのトラブルに関してはご加入いただいております各保険会社の窓口、その他の場合は「賃貸管理センター」をご利用ください。

なお、賃貸管理センターをご利用いただけるお客様は、弊社にて集金管理している建物をご利用のお客様となりますので、ご了承のほどお願い申し上げます。

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年末年始休業のお知らせ

今年も大変お世話になり、本当にありがとうございました。

12月30日より1月5日まで、年末年始の休業とさせていただきます。


【緊急時の対応について】
弊社休業中でも
「賃貸管理センター」は、無休でご対応させていただきます。

万一弊社休業中に緊急のご用件等がございましたら、鍵と水周りのトラブルに関してはご加入いただいております各保険会社の窓口、その他の場合は「賃貸管理センター」をご利用ください。

なお、賃貸管理センターをご利用いただけるお客様は、弊社にて集金管理している建物をご利用のお客様となりますので、ご了承のほどお願い申し上げます。

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民法改正 2020年4月1日施行

12月15日、民法の一部を改正する法律の施行期日を定める政令が閣議決定しました。
債権関連の民法改正の施行日は2020年4月1日となり、契約に関する規定の大半は明治の民法制定から変わっていないので約120年ぶりの大改正です。

敷金と原状回復に関する賃貸借契約終了時のルール規定については、すでに判例に基づいて現場では運用されているので(たぶんマスコミはここに重点を置いて報道すると思うので話題にはなると思いますが…)大きな混乱は起こらないと思われます。
実際には、もっとも影響が出てくると思われるのが、債権関連。
連帯保証人制度については、責任を負う最大額「極度額」の明示の義務づけなど個人保証の取扱いが大きく変わります。

具体的な内容が決まってくれば、実務に沿った研修を行うことができるので、これから研修でさらに勉強していきたいと思います。

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借地権のメリット・デメリット

借地権は、大きく区分すると、「旧借地法(旧法)」と「現在の借地借家法(新法)」に区分されます。旧法借地権は新法借地権に比べて、借地権者の権利が強くなっています。
以下は旧法借地権に関する説明です。

借地権のメリットとしては、
・所有権よりも安く買えるので、同じ金額であれば広い土地・利便性のよい土地を購入できる。

デメリットとしては、
・地代(借地賃料)の支払が必要(一般的に固定資産税の2~3倍程度。なお土地の固定資産税は地主負担)
・借地権上の建物を、増築・大規模修繕や建替えをする場合、木造や軽量鉄骨の建物(非堅固建物)から重量鉄骨・鉄筋コンクリートなどの建物(堅固建物)へ建替える場合の条件変更、第三者への譲渡、などの場合に承諾料の支払が必要。
・非堅固で20年、堅固建物は30年ごとに更新料が必要。
・借地権上の建物を担保に借入を行う場合、地主の印鑑と印鑑証明が必要。
・そのときの時勢により、所有権に対する借地権の金融機関による担保評価に変動がある。

各種承諾料については、過去から多数の判例が出ているため、ある程度の目安が出ています。また相続のようなケースでも名義変更の場合は承諾料は不要です(遺贈を除く)。


メリットに比べてデメリットの記載が多くなっていますが、購入代金が安いので、多くの判例を参考に更新料の支払を勘案しても、建替えや譲渡の予定がない場合は、購入代金の安さは、大きなメリットとなると思います。

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借地権における譲渡承諾料~相続、遺贈、生前贈与

借地権を譲渡する場合には、原則として地主の承諾が必要で、その際に譲渡承諾料の支払が必要になってきます。金額的には借地権価格の10%というケースが圧倒的に多いようです。

ただし、相続による名義変更の場合は譲渡承諾料の問題は発生しません。
法定相続や遺産分割協議書による相続であれば、その旨を地主さんへ連絡するだけで一般的には大丈夫です。
銀行から抵当権等の問題で、借地契約名義の確認等の書類提出を求められた場合には、地主さんへ捺印していただく必要が出てきますので、謝礼程度が必要になる場合もあります。

それ以外の遺言による遺贈等の場合は、承諾料が必要となりますのでご注意下さい。

次に、息子さんに生前贈与したいというようなケースです。
税理士さんになどに相談して、「生前贈与を行なっても税金がかからない」という場合でも、譲渡承諾料(名義変更承諾料)がかかります。
推定相続人に対する生前贈与の場合も、譲渡承諾料が必要になることが多いのです。
といっても、借地権が相続された場合に譲渡承諾料の支払が原則必要ないことから、通常の譲渡承諾料よりは安くなるのですが、
「借地権の推定相続人への生前贈与の場合、譲渡承諾料の支払をする」
という裁判所の判例があるので注意が必要です。

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