亀戸における東京都市計画

仕事で、震災復興・戦災復興区画整理事業の図面を見ることが時々あります。
また江東区における東京都市計画都市施設配置図については、私どもの事務所内に掲示してあるんですよ。

都市計画はとても重要で、また仕事上でも必ず調査が必要な事項の一つでもあります。
そんな都市計画のなかで、亀戸関連で2点書いてみたいと思います。

1点目は、亀戸にお住まいの方は、ご存知の方もいらっしゃると思いますが、亀戸3丁目と亀戸5丁目の一部は区画整理が行なわれなかった場所があることです。
理由については色々なお話を聞くのですが、この関係で区画整理の行なわれなかった亀戸3・5丁目には昔ながらの下町の雰囲気が色濃く残っているんですよ。

数年前に地主さん同士で、複雑に入り組んだ借地関係を整理するため、底地の交換のお手伝いをさせていただきました。その時の権利関係の状態を見ても、区画整理事業を行なうのは大変だったんだろうなぁと感じたものです。


Scan089612点目は、亀戸駅のある亀戸5丁目に、東京都市計画による都市計画公園が、数十年前から定められている点です。
写真をクリックしていただくと、亀戸駅の右上に「北亀公園」がありますが、これが都市計画公園なんです。実際には、多数の方がこの区域にお住まいなんですよ。

ここ一体は都市計画があるために、簡易に除却できる低層の建物しか建てられないんです。
周辺のマンションの上層階から見ると、「ここに都市計画公園がある」と分かると思いますよ。


上記2点に共通する場所が、亀戸駅のある亀戸5丁目なんです。
この区画整理事業と東京都市計画についての意見は色々とありますが、亀戸駅の北側に残る下町には、これら未実施の事業が、良い意味でも悪い意味でも、大きな影響を与えていると思います。

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法定相続の順番と代襲相続

不動産の活用を考える上で、相続を想定した検討を行なう必要があることがあります。
その中で、ご相談をいただいたお客様へお話しするときに、私の説明が不十分で判りにくい、或いは誤って認識してしまうことが多いのが、代襲相続と再代襲があります。

私も資料を確認しないと誤ってしまうことがあるので、簡単にまとめてみますね。
なお下記のほかにも、遺言、遺留分・遺留分減殺請求、相続放棄や同時死亡の推定など 、いろいろな要素が絡み合ってきますので、実際に相続があった場合は、専門家にご相談いただくのが宜しいと思います。


以下は、法定相続の場合です
なお配偶者(夫または妻)は常に相続人になりますが、籍が入っていない内縁関係の場合は相続権はありません。(不動産の賃貸借関係では権利の継承として認められる場合もあります)

●優先順位1:配偶者と直系卑属(子・孫等。養子縁組した養子、養子に出した実子も含む)
●優先順位2:配偶者と直系尊属(父母、祖父母等)
●優先順位3:配偶者と兄弟姉妹
●直系卑属・尊属・兄弟姉妹がない場合は配偶者

ここで確認しておかなければならないのが代襲相続です
直系卑属と兄弟姉妹には、「代襲相続」が認められています。代襲相続とは、本来優先的に相続する人が被相続人より先に死亡している場合、その子や孫が代わって相続人になることです。

直系卑属では、代襲者もすでに死んでいたという場合は、その子がさらにその代襲者になります。これを再代襲といいます。
ここで注意が必要なのは下記の点です。
●兄弟姉妹の場合はその子(甥・姪)までしか代襲しない
●配偶者は代襲相続できない
兄弟姉妹の再代襲は、20数年前の法改正で認められなくなっています。


最後に補足ですが、
・胎児は出生によって相続できる
・非嫡出子は認知されると相続できる
・連れ子は相続できないが、生前の養子縁組によって相続できる

とにかく相続に関しては色々な場合があるので、私たちも仕事で直面したときには、戸籍謄本を注意深く読んで、必ず専門家の判断を仰ぎながら仕事を進めています。

途中の内縁関係のところでも書きましたが、相続や遺言による遺贈と不動産の賃貸借関係は、ケースによって異なる場合があります。不動産豆知識で書いた、「借地権における譲渡承諾料~相続、遺贈、生前贈与」もその一例です。

もし不安に感じる点がありましたら私どもに気軽にご相談くださいね。
…私の勉強にもなりますので♪…

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路線価と不動産価格

2007年分の路線価が発表されました。
路線価とは、相続税や贈与税の算出基準となる価格で、公示価格の8割程度に設定されているものです。

例年ですと、発表から詳細の閲覧ができるようになるまで若干時間がかかっていましたが、今年は今朝の段階で閲覧ができるようになっていました。こういうスピードアップはいいですね♪
路線価の閲覧は国税庁のホームページからできます。

さて江東区の最高路線価は、江東東税務署管内が亀戸5丁目の亀戸駅北口ロータリー、江東西税務署管内が門前仲町2丁目交差点の永代通り側でした。

亀戸5丁目は23.3%アップで106万円/平米、門前仲町2丁目が22.0%アップで100万円/平米。
宅建江東区支部の地価調査委員会では、この数年は門前仲町2丁目を江東区最高地価としています。「亀戸が最高路線価???」とも思いましたが、まあ誤差の範囲内でしょう。

ただ全般に感じるのは、実勢価格との乖離です。目安とされている公示価格に対しても7割程度の設定になっているようです。昨年から、亀戸でも土地の値上がりが顕著に出始めましたが、土地の形状や広さ・利用度によって隣同士の土地であっても、取引される価格が「大きく違う」というのが、ここ数年の取引の現状で、今回の路線価は「その調整段階にある」というのが私の個人的な認識です。

路線価は先ほども書きましたように、相続税や贈与税の算出基準となる数字なので、相続や贈与があった場合に直接影響してきます。その他にも、細かい裏路地まで土地の価格が記載されているという点で、土地取引や担保設定の参考に、借地権の関する承諾料の算出に、と色々な場面で参考にされています。

もし路線価を参考にされることがあった場合は、地元の私どもにも一度相談されることをお勧めします。
繰り返しになりますが、土地の形状や広さ・利用度によって隣同士の土地であっても、取引される価格が「大きく違う」というのが、ここ数年の取引の現状だからです。


不動産には公示価格・基準地標準価格・路線価・固定資産税評価額・不動産鑑定評価額・実勢取引価格など、さまざまな価格というものがあります。
参考のため、公の機関が算出している不動産の価格について以下に簡単にご紹介しますね。

●公示価格は、国土交通省が発表する1月1日現在での価格。
●基準地標準価格は都道府県が発表する7月1日時点での価格。
●路線価は、国税庁が発表する相続税・贈与税の算出基準となる金額で、公示価格の8割程度。
●固定資産税評価額は、地方公共団体が固定資産税を徴収するために算出した金額で、公表されません。また急激な価格の変動があった場合は調整を入れるため、実際の不動産価格と異なった変動となることがあります。

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トップベース工法(コマ型基礎工法)

Img_1105これは、トップベース工法(コマ型基礎工法)を採用した建築現場での写真です。

トップベース工法は、基礎地盤にコマ型のコンクリートブロックを敷く地盤改良工法で、国土交通省の新技術情報提供システムに載っている、新しいタイプの工法です。

たびたび私の日記で登場していただいている畳屋さんから、「建替え工事で新しい工法で建築する」とお話をいただき、お言葉に甘えて早速現場を拝見させていただきました。

Img_1107土木工事で採用している現場が多いそうで、近いところでは北十間川の護岸工事で使われたそうです。
建物の基礎でも、この工法が利用できるとのことで、支持基盤への杭工法や摩擦杭の工法の他に、亀戸を初めとする江東区・墨田区などで、地盤改良工法として今後増えてくるのではないでしょうか。

Img_1104 Img_1106

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登記識別情報通知

江東区・墨田区を管轄地域とする東京法務局墨田出張所では、平成18年11月20日から不動産登記済権利証に変わって「登記識別情報通知」と「登記完了証」を交付するようになりました。

これは平成17年に不動産登記法が改正されたことによるものです。
法律の詳細は上記のリンクから法務省のページを確認してくださいね。

さて墨田出張所がオンライン庁となってから何回か登記申請を行ないましたが、今日初めて「登記識別情報通知」と「登記完了証」の現物を見ました。
「登記完了証」は登記事項証明書が縦長になっただけのような感じですが、「登記識別情報通知」には登記識別番号を隠すためのシールが貼ってあり、一度はがすと再度貼れないようになっています。紙がそれぞれ1枚なので、権利証の代わりにしてはなんか不安な感じがしますね。

そして何よりも不安に感じたのが、登記識別番号に貼ったシールです。
不動産の分割などにより、元の権利証が生きたまま複数の権利証に分かれていくことがありますが、登記識別情報通知の場合は、元が生きた状態で不動産の権利を複数にしていくような場合、「第三者が元の登記識別番号を見ることになるのではないか?」ということです。

本人確認や偽造の防止等によって厳重に管理されていくと思いますが、まだスタートしたばかりで、司法書士会からも制度の問題点が他にも指摘されているようです。

当社の取扱いが最も多い江東区・墨田区を管轄する法務局がオンライン庁になったことにより、不動産決済の方法も変わっていくことになります。
私たちも不動産業者として、制度と問題点をよく認識しながら、安全な不動産取引を進めていきたいと思います。

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建築基準法に基づく中間検査

「建築基準法に基づく中間検査」とは、
建築途中において、その建築の適法性を確認するとともに、工事監理・施工監理が適切に行われているかを確認し「建築規制の実行性の確保」を目的としたものです。

阪神・淡路大震災において、施工の不備が原因と考えられる建築物の被害が多く見られたそうです。このような理由から、施工段階での検査の重要性が改めて認識され、中間検査制度が設けられています。
なお、検査の対象となる建築物や工程は、特定行政庁ごとに、特定工程として指定することとされています。

私どもの建物でも、建築基準法に基づく中間検査が行われています。
設計士さん、構造設計士さんのお話によると、特に指摘事項もなく、問題なく検査が終わったそうです。
中間検査が終わると、見えなくなる主要構造部が増えてきますが、建築途中で、基礎配筋検査・中間検査を行なっていくことにより建物に安心感と愛着がわいてきます(^^♪

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水道局お客様センター開設

東京都水道局では、平成17年1月26日から「水道局お客さまセンター」を開設しました。
ここでは、東京23区内のお引越しや契約変更などに関するお申込みやお問合せ業務が行なわれます。

受付業務の集中化により、23区内のお引越しの場合には、1回の連絡で手続きが完了できます。同時に受付時間を20時まで延長し、土曜日の受付もできるようになりました。

電話番号 03-5326-1100
受付時間 日・祭日を除く8:30から20:00
対象区域 東京23区


これにともない、当社の「お引越しの手引き」も改訂を行ないました。

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