オーナー通信2019年4月号その2「相続と親の認知症対策」


オーナー通信2019年4月号2を配信しました。


テーマ2は「相続と親の認知症対策~家族信託」です。


毎月の定期報告書とともにお送りさせていただきますので宜しくお願い申し上げます。


内容はこちらからご覧頂くこともできます。
オーナー通信2019年4月号その2(pdf)




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オーナー通信2019年4月号「改正民法と不動産賃貸」発行しました


オーナー通信2019年4月号を配信しました。

今回は賃貸かわら版をオーナー通信として配信させていただきます。


今月のテーマは「賃貸物件オーナーが知っておきたい改正民法」です。

毎月の定期報告書とともにお送りさせていただきますので宜しくお願い申し上げます。


内容はこちらからご覧頂くこともできます。

オーナー通信2019年4月号(pdf)



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賃貸かわら版2019年3月号を発行しました

賃貸かわら版2019年3月号を本日発行しました。

毎月の定期報告書とともにお送りさせていただきますので宜しくお願い申し上げます。


内容はこちらからご覧頂くこともできます。


賃貸かわら版2019年3月号(pdf 3.4M)

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賃貸かわら版2019年2月号を発行しました

賃貸かわら版2019年2月号を本日発行しました。

毎月の定期報告書とともにお送りさせていただきますので宜しくお願い申し上げます。


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賃貸かわら版2019年2月号(pdf 3.4M)

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賃貸かわら版2019年1月号を発行しました

賃貸かわら版2019年1月号を本日発行しました。

毎月の定期報告書とともにお送りさせていただきますので宜しくお願い申し上げます。


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賃貸かわら版2019年1月号(pdf 3.4M)

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賃貸かわら版2018年12月号を発行しました

賃貸かわら版2018年12月号を本日発行しました。

毎月の定期報告書とともにお送りさせていただきますので宜しくお願い申し上げます。


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賃貸かわら版2018年12月号(pdf 3.3M)

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賃貸かわら版2018年11月号を発行しました

賃貸かわら版2018年11月号を本日発行しました。

毎月の定期報告書とともにお送りさせていただきますので宜しくお願い申し上げます。


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賃貸かわら版2018年11月号(pdf 3.3M)

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民法改正 2020年4月1日施行

12月15日、民法の一部を改正する法律の施行期日を定める政令が閣議決定しました。
債権関連の民法改正の施行日は2020年4月1日となり、契約に関する規定の大半は明治の民法制定から変わっていないので約120年ぶりの大改正です。

敷金と原状回復に関する賃貸借契約終了時のルール規定については、すでに判例に基づいて現場では運用されているので(たぶんマスコミはここに重点を置いて報道すると思うので話題にはなると思いますが…)大きな混乱は起こらないと思われます。
実際には、もっとも影響が出てくると思われるのが、債権関連。
連帯保証人制度については、責任を負う最大額「極度額」の明示の義務づけなど個人保証の取扱いが大きく変わります。

具体的な内容が決まってくれば、実務に沿った研修を行うことができるので、これから研修でさらに勉強していきたいと思います。

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亀戸における東京都市計画

仕事で、震災復興・戦災復興区画整理事業の図面を見ることが時々あります。
また江東区における東京都市計画都市施設配置図については、私どもの事務所内に掲示してあるんですよ。

都市計画はとても重要で、また仕事上でも必ず調査が必要な事項の一つでもあります。
そんな都市計画のなかで、亀戸関連で2点書いてみたいと思います。

1点目は、亀戸にお住まいの方は、ご存知の方もいらっしゃると思いますが、亀戸3丁目と亀戸5丁目の一部は区画整理が行なわれなかった場所があることです。
理由については色々なお話を聞くのですが、この関係で区画整理の行なわれなかった亀戸3・5丁目には昔ながらの下町の雰囲気が色濃く残っているんですよ。

数年前に地主さん同士で、複雑に入り組んだ借地関係を整理するため、底地の交換のお手伝いをさせていただきました。その時の権利関係の状態を見ても、区画整理事業を行なうのは大変だったんだろうなぁと感じたものです。


Scan089612点目は、亀戸駅のある亀戸5丁目に、東京都市計画による都市計画公園が、数十年前から定められている点です。
写真をクリックしていただくと、亀戸駅の右上に「北亀公園」がありますが、これが都市計画公園なんです。実際には、多数の方がこの区域にお住まいなんですよ。

ここ一体は都市計画があるために、簡易に除却できる低層の建物しか建てられないんです。
周辺のマンションの上層階から見ると、「ここに都市計画公園がある」と分かると思いますよ。


上記2点に共通する場所が、亀戸駅のある亀戸5丁目なんです。
この区画整理事業と東京都市計画についての意見は色々とありますが、亀戸駅の北側に残る下町には、これら未実施の事業が、良い意味でも悪い意味でも、大きな影響を与えていると思います。

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法定相続の順番と代襲相続

不動産の活用を考える上で、相続を想定した検討を行なう必要があることがあります。
その中で、ご相談をいただいたお客様へお話しするときに、私の説明が不十分で判りにくい、或いは誤って認識してしまうことが多いのが、代襲相続と再代襲があります。

私も資料を確認しないと誤ってしまうことがあるので、簡単にまとめてみますね。
なお下記のほかにも、遺言、遺留分・遺留分減殺請求、相続放棄や同時死亡の推定など 、いろいろな要素が絡み合ってきますので、実際に相続があった場合は、専門家にご相談いただくのが宜しいと思います。


以下は、法定相続の場合です
なお配偶者(夫または妻)は常に相続人になりますが、籍が入っていない内縁関係の場合は相続権はありません。(不動産の賃貸借関係では権利の継承として認められる場合もあります)

●優先順位1:配偶者と直系卑属(子・孫等。養子縁組した養子、養子に出した実子も含む)
●優先順位2:配偶者と直系尊属(父母、祖父母等)
●優先順位3:配偶者と兄弟姉妹
●直系卑属・尊属・兄弟姉妹がない場合は配偶者

ここで確認しておかなければならないのが代襲相続です
直系卑属と兄弟姉妹には、「代襲相続」が認められています。代襲相続とは、本来優先的に相続する人が被相続人より先に死亡している場合、その子や孫が代わって相続人になることです。

直系卑属では、代襲者もすでに死んでいたという場合は、その子がさらにその代襲者になります。これを再代襲といいます。
ここで注意が必要なのは下記の点です。
●兄弟姉妹の場合はその子(甥・姪)までしか代襲しない
●配偶者は代襲相続できない
兄弟姉妹の再代襲は、20数年前の法改正で認められなくなっています。


最後に補足ですが、
・胎児は出生によって相続できる
・非嫡出子は認知されると相続できる
・連れ子は相続できないが、生前の養子縁組によって相続できる

とにかく相続に関しては色々な場合があるので、私たちも仕事で直面したときには、戸籍謄本を注意深く読んで、必ず専門家の判断を仰ぎながら仕事を進めています。

途中の内縁関係のところでも書きましたが、相続や遺言による遺贈と不動産の賃貸借関係は、ケースによって異なる場合があります。不動産豆知識で書いた、「借地権における譲渡承諾料~相続、遺贈、生前贈与」もその一例です。

もし不安に感じる点がありましたら私どもに気軽にご相談くださいね。
…私の勉強にもなりますので♪…

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