駐車場貸付と消費税

駐車場と消費税は判断を迷うことがあります。
総額表示になっている部分もあり、税率の改定も今後予定されていますので、簡単にですが、ちょっとまとめてみます。
なお判断に迷った場合は、税理士さん等に必ず確認をお願いします。ここに書いていることはあくまで参考ということで(^^ゞ

消費税を納める必要があるか無いかは、駐車場収入だけで判断するのはちょっと危ないんです。建物に付属する駐車場がある場合は要注意です。

駐車場の賃料収入が1000万円以下でも、住宅部分を除く店舗や事務所の賃料収入、他に不動産以外の事業収入がある場合は、これらの収入と駐車場収入を合算して考える必要があります。

そして駐車場付共同住宅には、さまざまな形態がありますよね。
各住戸に駐車場一区画を必ず割り当てていて、住宅の賃貸契約に付随している場合は、住宅の貸付とみなして消費税の対象となりませんが、それ以外の駐車場は施設の設置状況によって課税が判断されますので、該当するか不安な場合は確認することも必要です。

なお駐車場貸付の場合、消費税と個人事業税の扱いが異なりますので、こちらも注意が必要です。

個人事業税における駐車場業の認定基準は、駐車可能台数が10台以上、建築物である駐車場や機械駐車場の場合台数に関係なく、駐車場業と認定されます。

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東京ルール(賃貸住宅紛争防止条例)

東京都では東京ルール 「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」(通称:賃貸住宅紛争防止条例)における、契約時に宅地建物取引業者が説明しなくてはならない事項を定められています。

平成16年10月1日から施行され、東京都内の居住用物件が対象となり、都内の物件を取り扱う場合は他県の業者も説明義務が課されます。内容は東京都の資料を見ていただいた方が誤解がないと思いますが、おおむね次のような事項です。

●費用負担の一般原則の説明

入居中の住宅の使用及び収益に必要な修繕、退去時の経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧費用は賃貸人負担
賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由により生じた住宅の損耗等の復旧費用は賃借人負担

●例外として賃借人負担とする特約の説明

入居中の小規模な修繕については、賃貸人の修繕義務を免除し、賃借人が自らの費用負担で行うことができる旨の特約を定めることができる。(電球・水栓(パッキン)等の消耗品交換など)

退去時における一般原則とは異なる特約を定めることができる。ただし、
1)特約の必要性や暴利的でない
2)賃借人が原状回復義務を超えた修繕義務をおうことを認識している
3)賃借人がその特約を受け入れることをはっきりと意思表示している
ことが用件となり、特約はすべて認められる訳ではない。

●当該契約における賃借人の負担内容(場合に応じて説明)

●賃借人の入居期間中の設備等の修繕及び維持管理等に関する連絡先となる者の、共用部分・専用部分ごとの連絡先

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賃貸住宅の防犯対策

分譲マンションは、居住者の意思でセキュリティ・アップができますが、賃貸住宅はオーナー様の考え方が、物件の防犯設備を充実させるかどうかを左右します。入居者が防犯機能を高めて欲しいと考えても、オーナー様のご了解がなければ、ハード面は充実されません。そこで、私どもが、市場動向を見ながら、オーナー様に防犯機能の提案をすることになります。

最近の賃貸マンションはオートロック装備が標準、防犯カメラの設置も増えています。賃貸住宅でもセキュリティの整備が重要になっています。防犯という点では主にカギに焦点が当たることが多いようです。賃貸住宅の入居者が替わる場合、オーナー様がカギを新しくするのが、首都圏では一般的です。
グレードが高く入退去ごとにカギそのものを交換する必要がない鍵への変更は、導入コストが高くなりますが、長い目で見れば、今までの鍵とさほどの差ではないとの見方もあるようです。

賃貸住宅でも、セキュリティを高めるには、設計段階から防犯に気を配った企画が必要になっています。
さらに、阪神大震災の際に賃貸住宅における20歳代の単身者の被害が大きかったことも含め、防犯とともに防災対策としても、賃貸住宅における地域コミュニティへの参加をどのように充実させるかが、オーナー様・ご入居者様・管理会社の今後の課題であると当社は考えています。

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江東ケーブルテレビで地デジをご覧の方はご注意ください

20170608162218_00001江東ケーブルテレビで地デジをご覧の方は、一部送信方法が変更となります。

亀戸・大島地区は6月21日に切替わる予定ですので、万一テレビの映りが悪くなったり、正常に受信できなくなった場合には、テレビの「初期設定」機能の「チャンネル設定」を行っていただく必要があります。

万一操作が分からない場合やブースターの調整が必要な場合は、東京ベイネットワーク(江東ケーブルテレビ)へご連絡をお願いいたします。

画像をクリックすると案内チラシが少し大きく表示されます。

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賃貸かわら版6月号を発行しました

賃貸かわら版6月号を本日発行しました。
毎月の定期報告書とともにお送りさせていただきますので宜しくお願い申し上げます。

内容はこちらからご覧頂くこともできます。

賃貸かわら版6月号(pdf 2.6M)
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東京スカイツリーからテレビ電波の送信開始

296291_469961786419250_1987713483_n関東地方のテレビ電波が5月31日に、東京タワーから東京スカイツリーへ送信元が替わりました。

スカイツリーに替わってから2日経ちましたが、私のところでも事前に対策した集合住宅は数件ありましたが、切替え後のクレームは今のところありませんでした。一安心です。

なおコールセンター(0570-01-5150)は、しばらくは相談を受付けてくれるそうです。

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江東区景観計画 亀戸景観重点地区

284685_417062765042486_1634519753_n平成25年1月30日に、江東区景観計画の亀戸重点地区について、亀戸カメリアプラザにおいて地域説明会がありました。

指定される地域は、亀戸3丁目全域と明治通り沿い・横十間川沿い・北十間川沿い・旧中川沿いの亀戸1から9丁目の一部です。

詳細は江東区役所の広報をご覧いただければと思いますが、基本的には次のような行為をする場合には事前に届け出が必要となります。

・重点地区内のすべての建築物(建物大小を問いません)の新築・増築・改築・移転、外観を変更することとなる修繕もしくは模様替えまたは色彩の変更

・工作物の新設・増築・改築・移転、外観を変更することとなる修繕もしくは模様替えまたは色彩の変更(広告塔・広告板は除く)

・その他

施行は4月1日予定だそうですが、重点地区の住まいや店舗などに影響する条例ですので、十分な周知が必要ですね。

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賃貸住宅の更新料について最高裁が初めての判断

今日、住宅の賃貸契約での更新料が、消費者契契約法で無効かどうかの判決が最高裁でありました。

ただマスコミが以前、高裁での判決に際しても詳しい内容の報道をせずに、「無効」「有効」の報道を大きく取り上げて、誤解を招いていたこともあり、今の情報だけでは、私自身が正しく理解できていない可能性もあるので、もう少し詳しく内容を把握したいと思っています。

ただ判決はとても重要なことですが、市場が借手市場の現状を考えると、賃貸住宅の更新料減額や見直しといった今の流れから、大きくずれて変わっていくことはないような気がします。

来週7月21日13時から「ティアラこうとう」において、弁護士・税理士による都民公開セミナーが開催されますので、その時にもこの判決に関することも出るかと思いますので、しっかり勉強させていただきます。

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賃貸住宅「更新料」訴訟

大阪高等裁判所において、「更新料の契約条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に照らして無効」との判決がでました。

この「更新料は無効」の文字が新聞各紙で取り上げられていますが、内容をよく読むと、今回のケースはかなり特殊な事案のようです。

具体的には、月額賃料45,000円に対して、1年毎の契約更新で更新料が10万円。
東京のように2年契約が中心の地域に当てはめると、2年で更新料が賃料の約4.5か月分。
京都の地域性もあるのかもしれませんが…


裁判長は、1審において「更新料を賃料の前払いとみなした」ことに対して、「更新料がかなりの高額で前払いとみるのは困難。」と指摘しています。
また地方裁判所では、今回と違う判決が多いとのことです。

高等裁判所の判断は今回が初めてですが、家主側は上告する方針とのことですので、近いうちに最高裁判所の判断が出るのか、個別案件として更新料の問題には触れないのか…

更新料の問題は、賃貸人の収益や経営計画に直結するだけに、注意深く見ていかなければならない問題です。

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平成20年住宅・土地統計調査が実施されます

総務省統計局では、本年10月1日現在で、都道府県・市区町村を通じて平成20年住宅・土地統計調査を実施します。
この調査は、住宅等人が居住する建物と、それらに居住している世帯に関する実態を把握し、その現状と推移を全国及び地域別に明らかにするもので、5年ごとに実施されています。

また、同調査は、国や地方公共団体における「住生活基本計画」の成果指標や耐震診断・耐震化率の目標設定など、住宅・土地関連施策の基礎資料として利用されます。
マンション・アパート等の管理人、管理会社、管理組合の皆様におかれましては、「統計調査員」が建物にお住まいの世帯にお伺いした際は、ご協力をお願いいたします。

「参考資料:平成20年住宅・土地統計調査の実施について.pdf」を開く

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