賃貸かわら版6月号を発行しました

賃貸かわら版6月号を本日発行しました。
毎月の定期報告書とともにお送りさせていただきますので宜しくお願い申し上げます。

内容はこちらからご覧頂くこともできます。

賃貸かわら版6月号(pdf 2.6M)
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東京スカイツリーからテレビ電波の送信開始

296291_469961786419250_1987713483_n関東地方のテレビ電波が5月31日に、東京タワーから東京スカイツリーへ送信元が替わりました。

スカイツリーに替わってから2日経ちましたが、私のところでも事前に対策した集合住宅は数件ありましたが、切替え後のクレームは今のところありませんでした。一安心です。

なおコールセンター(0570-01-5150)は、しばらくは相談を受付けてくれるそうです。

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江東区景観計画 亀戸景観重点地区

284685_417062765042486_1634519753_n平成25年1月30日に、江東区景観計画の亀戸重点地区について、亀戸カメリアプラザにおいて地域説明会がありました。

指定される地域は、亀戸3丁目全域と明治通り沿い・横十間川沿い・北十間川沿い・旧中川沿いの亀戸1から9丁目の一部です。

詳細は江東区役所の広報をご覧いただければと思いますが、基本的には次のような行為をする場合には事前に届け出が必要となります。

・重点地区内のすべての建築物(建物大小を問いません)の新築・増築・改築・移転、外観を変更することとなる修繕もしくは模様替えまたは色彩の変更

・工作物の新設・増築・改築・移転、外観を変更することとなる修繕もしくは模様替えまたは色彩の変更(広告塔・広告板は除く)

・その他

施行は4月1日予定だそうですが、重点地区の住まいや店舗などに影響する条例ですので、十分な周知が必要ですね。

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賃貸住宅の更新料について最高裁が初めての判断

今日、住宅の賃貸契約での更新料が、消費者契契約法で無効かどうかの判決が最高裁でありました。

ただマスコミが以前、高裁での判決に際しても詳しい内容の報道をせずに、「無効」「有効」の報道を大きく取り上げて、誤解を招いていたこともあり、今の情報だけでは、私自身が正しく理解できていない可能性もあるので、もう少し詳しく内容を把握したいと思っています。

ただ判決はとても重要なことですが、市場が借手市場の現状を考えると、賃貸住宅の更新料減額や見直しといった今の流れから、大きくずれて変わっていくことはないような気がします。

来週7月21日13時から「ティアラこうとう」において、弁護士・税理士による都民公開セミナーが開催されますので、その時にもこの判決に関することも出るかと思いますので、しっかり勉強させていただきます。

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賃貸住宅「更新料」訴訟

大阪高等裁判所において、「更新料の契約条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に照らして無効」との判決がでました。

この「更新料は無効」の文字が新聞各紙で取り上げられていますが、内容をよく読むと、今回のケースはかなり特殊な事案のようです。

具体的には、月額賃料45,000円に対して、1年毎の契約更新で更新料が10万円。
東京のように2年契約が中心の地域に当てはめると、2年で更新料が賃料の約4.5か月分。
京都の地域性もあるのかもしれませんが…


裁判長は、1審において「更新料を賃料の前払いとみなした」ことに対して、「更新料がかなりの高額で前払いとみるのは困難。」と指摘しています。
また地方裁判所では、今回と違う判決が多いとのことです。

高等裁判所の判断は今回が初めてですが、家主側は上告する方針とのことですので、近いうちに最高裁判所の判断が出るのか、個別案件として更新料の問題には触れないのか…

更新料の問題は、賃貸人の収益や経営計画に直結するだけに、注意深く見ていかなければならない問題です。

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平成20年住宅・土地統計調査が実施されます

総務省統計局では、本年10月1日現在で、都道府県・市区町村を通じて平成20年住宅・土地統計調査を実施します。
この調査は、住宅等人が居住する建物と、それらに居住している世帯に関する実態を把握し、その現状と推移を全国及び地域別に明らかにするもので、5年ごとに実施されています。

また、同調査は、国や地方公共団体における「住生活基本計画」の成果指標や耐震診断・耐震化率の目標設定など、住宅・土地関連施策の基礎資料として利用されます。
マンション・アパート等の管理人、管理会社、管理組合の皆様におかれましては、「統計調査員」が建物にお住まいの世帯にお伺いした際は、ご協力をお願いいたします。

「参考資料:平成20年住宅・土地統計調査の実施について.pdf」を開く

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機械式立体駐車場でのアスベスト(石綿)検出について

機械式立体駐車場でのアスベスト(石綿)検出について、本日朝刊1面で報道されています。

本件について当社にて管理しております機械式立体駐車場の、施工並びに保守管理会社へ確認いたしましたところ、下記の通り報告がありましたので、お知らせいたします。

報道されている機械式立体駐車場とは仕様・タイプが異なり、当社が管理している機械式立体駐車場については、全ての機械式立体駐車場において、報道されているようなアスベストは使用しておりません。


なお報道の内容は読売新聞の記事によると、以下の内容です。
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建築基準法で定める新築時の基準の約160倍にあたるアスベスト(石綿)が東京都千代田区内の機械式立体駐車場で検出されていたことが30日、分かった。区は近く、同法に基づき、所有者に飛散防止策を指導する方針。

立体駐車場は耐火材がむき出しの状態で設置されていることが多く、一般の建造物より石綿飛散の危険性が高いとみられているが、国土交通省が都道府県を通じて実施する民間建物の調査の対象外。石綿が耐火材として多用されていた1950年代半ばから80年代後半までに建てられた機械式立体駐車場は全国に2万8000基以上あり、専門家からは「早急な調査が必要」との声があがっている。

これを受け、区は区内の主な立体駐車場管理会社5社に調査を依頼。この結果、2社の計409基のうち少なくとも15基では基準の10倍以上の石綿が検出されたが、残る3社は「調査していないので対応できない」としている。
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駐車場貸付と消費税

先日、東証1部上場の賃貸アパート大手管理会社が、消費税の申告漏れを指摘されたとの記事がありました。
これは、「舗装されたりフェンスが設置されたりした駐車場の賃貸料は課税対象になることを、その会社が知らなかったために、税務調査を受けるまで賃貸料にかかる消費税を一切納めていなかった。」というものです。

そこで簡単にですが、駐車場と消費税について書いてみますね。
なお判断に迷った場合は、税理士さん等に必ず確認をお願いします。ここに書いていることはあくまで参考ということで(^^ゞ


消費税を納める必要があるか無いかは、駐車場収入だけで判断するのはちょっと危ないんです。建物に付属する駐車場がある場合は要注意です。

駐車場の賃料収入が1000万円以下でも、住宅部分を除く店舗や事務所の賃料収入、他に不動産以外の事業収入がある場合は、これらの収入と駐車場収入を合算して考える必要があります。

そして駐車場付共同住宅には、さまざまな形態がありますよね。
各住戸に駐車場一区画を必ず割り当てていて、住宅の賃貸契約に付随している場合は、住宅の貸付とみなして消費税の対象となりませんが、それ以外の駐車場は施設の設置状況によって課税が判断されますので、該当するか不安な場合は確認することも必要です。


なお駐車場貸付の場合、消費税と個人事業税の扱いが異なりますので、こちらも注意が必要です。

個人事業税における駐車場業の認定基準は、駐車可能台数が10台以上、建築物である駐車場や機械駐車場の場合台数に関係なく、駐車場業と認定されます。

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路線価と不動産価格

2007年分の路線価が発表されました。
路線価とは、相続税や贈与税の算出基準となる価格で、公示価格の8割程度に設定されているものです。

例年ですと、発表から詳細の閲覧ができるようになるまで若干時間がかかっていましたが、今年は今朝の段階で閲覧ができるようになっていました。こういうスピードアップはいいですね♪
路線価の閲覧は国税庁のホームページからできます。

さて江東区の最高路線価は、江東東税務署管内が亀戸5丁目の亀戸駅北口ロータリー、江東西税務署管内が門前仲町2丁目交差点の永代通り側でした。

亀戸5丁目は23.3%アップで106万円/平米、門前仲町2丁目が22.0%アップで100万円/平米。
宅建江東区支部の地価調査委員会では、この数年は門前仲町2丁目を江東区最高地価としています。「亀戸が最高路線価???」とも思いましたが、まあ誤差の範囲内でしょう。

ただ全般に感じるのは、実勢価格との乖離です。目安とされている公示価格に対しても7割程度の設定になっているようです。昨年から、亀戸でも土地の値上がりが顕著に出始めましたが、土地の形状や広さ・利用度によって隣同士の土地であっても、取引される価格が「大きく違う」というのが、ここ数年の取引の現状で、今回の路線価は「その調整段階にある」というのが私の個人的な認識です。

路線価は先ほども書きましたように、相続税や贈与税の算出基準となる数字なので、相続や贈与があった場合に直接影響してきます。その他にも、細かい裏路地まで土地の価格が記載されているという点で、土地取引や担保設定の参考に、借地権の関する承諾料の算出に、と色々な場面で参考にされています。

もし路線価を参考にされることがあった場合は、地元の私どもにも一度相談されることをお勧めします。
繰り返しになりますが、土地の形状や広さ・利用度によって隣同士の土地であっても、取引される価格が「大きく違う」というのが、ここ数年の取引の現状だからです。


不動産には公示価格・基準地標準価格・路線価・固定資産税評価額・不動産鑑定評価額・実勢取引価格など、さまざまな価格というものがあります。
参考のため、公の機関が算出している不動産の価格について以下に簡単にご紹介しますね。

●公示価格は、国土交通省が発表する1月1日現在での価格。
●基準地標準価格は都道府県が発表する7月1日時点での価格。
●路線価は、国税庁が発表する相続税・贈与税の算出基準となる金額で、公示価格の8割程度。
●固定資産税評価額は、地方公共団体が固定資産税を徴収するために算出した金額で、公表されません。また急激な価格の変動があった場合は調整を入れるため、実際の不動産価格と異なった変動となることがあります。

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防火管理者・消防計画

今日は防火管理者の選任と消防計画の策定について、城東消防署で教えていただきました。

以前、遠方のオーナー様から、賃貸管理とともに「特定建物の防火管理業務」を受けて欲しいとの依頼をいただき、防火管理者を引き受けたことがあるんです。
オーナー様が建物を売却された関係で、それ以来、防火管理者にはなっていませんでした。

今般、大竹ビルの防火管理者として消防計画の策定をするにあたって、建物規模による変更点・消防関係法令の変更点を確認させていただいたんです。

なお余談になりますが、防火管理業務を受託するためには、「防火管理教育担当者」の資格が必要となり、当社では、この「防火管理教育担当者」の資格を取得しております。

現在は、防火管理業務を受託している物件はありませんが、特定建物オーナー様への防火管理に関するお手伝いも不動産賃貸管理業務の一部として積極的に行なっております。


防火管理教育担当者とは…
防火管理業務の一部の受託を業とする者における、防火管理業務に従事するものに対して、防火・防災に関する知識・技能の向上を図るため、組織的、計画的な教育を行なう者

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